Código Técnico Edificación

INSPECCIÓN TÉCNICA EDIFICIOS ITE

NORMATIVA ITE MADRID

Llegado casi el meridiano de la actual campaña de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) son muchas las comunidades de propietarios que nos preguntan acerca de la actual Normativa de la ITE  en Madrid. Queremos en este sentido aclarar algunas dudas en relación con las novedades incluidas en la Normativa de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en Madrid a raíz de la publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 26 de Diciembre de 2011 (Ordenanza Municipal ANM 2011\0)

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La Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, nombre de la actual normativa en materia de Inspección técnica de Edificios (ITE) en Madrid, establece la obligatoriedad de realizar la inspección de cubiertas y azoteas; fachadas interiores, exteriores  y medianeras; las redes de saneamiento y fontanería y los elementos de accesibilidad. En este punto conviene aclarar que, en relación con los elementos de accesibilidad, solo existe la obligación de inspeccionar su estado de conservación.

Por tanto, en la actual campaña ITE es obligatorio revisar el estado de escaleras, rampas, barandillas y señalización, elementos que tiene que ver con la seguridad en la comunidad de propietarios y la accesibilidad. Pero ello no implica la obligación de adecuar la comunidad de propietarios a los nuevos requerimientos del Código Técnico de la Edificación en materia de seguridad y accesibilidad en las comunidades de propietarios.

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El otro punto importante y novedoso en materia de Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la obligación de realizar un estudio relativo al comportamiento energético de la comunidad de propietarios. Estudio que servirá para evaluar las ganancias y pérdidas energéticas a través de fachadas y cubiertas y con ello determinar la calificación energética y la expedición de la etiqueta de eficiencia energética del edificio. En este punto hay que recordar que en las obras de rehabilitación de edificios se deben de tomar datos acerca de los sistemas de calefacción y ACS y acerca de la transmitancia a través de los diferentes cerramientos de la comunidad de propietarios y, tan solo se indicarán las medidas pertinentes para la mejora del comportamiento energético del edificios sin que exista la obligación de poner en práctica dichas medidas, aunque si sea deseable.

PachecoAM, más de 20 años ofreciendo nuestros servicios de rehabilitación a las comunidades de propietarios. Informes ITE y proyectos personalizados y adecuados a los resultados, ejecutados bajo la supervisión de nuestros técnicos especializados garantizan la calidad y profesionalidad de nuestros proyectos.

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REHABILITACION EN COMUNIDADES DE VECINOS

QUE SE ENTIENDE POR REHABILITACIÓN

Mucho se habla de rehabilitación de comunidades de vecinos y, en la mente de casi todos, existe la idea de que la rehabilitación de comunidades de propietarios se refiere a todas aquellas actuaciones que tienen como objetivo reparar daños en la comunidad de propietarios o subsanar aquellas patologías o defectos que pudieran dar lugar a graves daños en la comunidad de vecinos que pongan en riesgo la seguridad tanto para los usuarios de las viviendas de la comunidad de vecinos como a los viandantes.

Sin embargo y, desde el punto de vista del CTE (Código Técnico de la Edificación), la rehabilitación de propietarios no solo son las obras que proporcionen las condiciones básicas de seguridad, estabilidad, aislamiento e impermeabilidad. También se entiende por rehabilitación:

  1. La adecuación funcional, es decir,  la realización de las obras que proporcionen al edificio mejores condiciones respecto de los requisitos básicos de habitabilidad y accesibilidad.
  2. La remodelación de un edificio con viviendas que tenga por objeto modificar la superficie destinada a vivienda o modificar el número de viviendas, o la remodelación de un edificio sin viviendas que tenga por finalidad crearlas.
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Es decir, también se consideran obras de rehabilitación aquellas actuaciones que supongan la remodelación de un edifico para crear nuevas viviendas o aumentar el número de ellas y las que tengan que ver con la mejora de las condiciones de habitabilidad. Este punto es importante desde el punto de vista económico, puesto que todas las actuaciones de rehabilitación mencionadas anteriormente son susceptibles de recibir ayudas.  Importante también es tener en cuenta que toda actuación de rehabilitación en las comunidades de propietarios tiene efectos a nivel fiscal, a saber:

  1. A nivel de IRPF: Da derecho a deducir por rehabilitación, siendo la deducción por rehabilitación igual que si se tratara de adquisición de vivienda.
  2. A nivel de IVA: La compra de una viviendao un edificio para rehabilitar y su posterior venta una vez rehabilitada tributa por IVA, y no por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En PachecoAM un equipo de profesionales con dilatada experiencia en la rehabilitación de comunidades de propietarios elaborara un proyecto de rehabilitación personalizado y adecuado a las necesidades de su comunidad de propietarios. Personal altamente cualificado y en constante formación, materiales de alta calidad y las técnicas más novedosas e innovadoras en la rehabilitación de edificios garantizan la calidad y profesionalidad de todos nuestros proyectos.

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CUBIERTAS NO TRANSITABLES

CUBIERTAS PLANAS DE GRAVA

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En el actual Código Técnico de la Edificación se consideran cubiertas planas aquellas que no tienen inclinación o cuyo grado de inclinación es inferior al 5% y, dentro de la cubiertas planas establece una clasificación en función del uso de la cubierta y el tipo de protección en: cubiertas planas transitables, cubiertas planas no transitables y cubiertas ajardinadas. Las cubiertas planas de grava, junto con las cubiertas inundadas, la cubiertas autoprotegida no transitable y las cubiertas tipo Deck o industrial conforman el grupo de las cubiertas planas no transitables según la clasificación del CTE.

En términos generales las cubiertas planas no transitables con acabado en grava constituyen una buena solución constructiva para cubiertas planas de grandes dimensiones puesto que son más simples y tienen un menor coste de construcción. El sistema constructivo en el que se basan las cubiertas planas invertidas de gravas se compone de:

  1. Una pendiente, siempre inferior al 5% realizada con mortero sobre el forjado que permite dirigir el agua hacia los sumideros.
  2. Sobre la pendiente se coloca la lámina impermeabilizante, que evita que el agua penetre en el edificio.
  3. Un  geotextil protector situado sobre el impermeabilizante permitirá  minimizar raspaduras u otros daños mecánicos que pudiesen deteriorar la lámina impermeabilizante.
  4. Aislante térmico, formado generalmente por placas o paneles rígidos de poliestireno extruido por ser el material aislante que mejores prestaciones ofrece frente a las inclemencias medioambientales.
  5. Una capa de grava para proteger al aislante de la intemperie y evitar que pueda ser succionado por el viento o flote con el agua de lluvia.
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Cuando el impermeabilizante se sitúa por encima del aislamiento, se genera una cubierta plana con acabado de grava; pero sea cual sea la disposición de las capa de aislamiento e impermeabilización hay una serie de consideraciones importantes a la hora de elegir como cerramiento superior la cubierta plana con acabado de grava. El espesor de la capa de grava debe ser adecuado como para proteger  a la cubierta plana de la acción de los rayos ultravioletas, recomendándose un espesor mínimo de 20 cm y un diámetro del canto utilizado como grava de entre 16 y 32 cm. Además debe de tomarse la precaución de realizar un lavado con agua libre de sales de la grava antes de esparcirla por la cubierta plana. Otros aspectos a tener en cuenta son la prevención del crecimiento de vegetales entre la grava para lo cual se recomienda colocar una capa antiraices.

PachecoAM, rehabilitación y mantenimiento de todo tipo de cubiertas. Disponemos de un servicio de reparación urgente de goteras que arreglará de forma rapida y eficaz todos los posibles problemas de filtraciones de agua a traves de la cubierta. Presupuesto personalizado y sin compromiso.

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REHABILITACIÓN JUNTAS DILATACIÓN (I)

LAS JUNTAS DE DILATACIÓN

Antes de abordar los procedimientos de rehabilitación de las juntas de dilatación conviene recordar que son las juntas de dilatación y su función dentro de la estructura del edificio. En este sentido,  podríamos definir las juntas de dilatación como el elemento de unión entre dos partes adyacentes de un edificio, estructura u obra de hormigón cuya función es permitir cierto movimiento relativo entre ambos sin causar daños o roturas sin causar daño en ninguna parte o estructura. Son múltiples los factores que pueden provocar estos movimientos en la estructura de un edificio: contracciones, expansiones o alabeos de los materiales utilizados en la construcción de los edificios provocada habitualmente por variaciones de la temperatura ambiente o la presencia de humedad son los más habituales.

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Cuando la resistencia interna de un material de construcción es inferior a la tensión a la que se ve sometido por los movimientos de contracción, expansión o alabeo, existe un grave riesgo de fisuración del material y es por ellos que hay que recurrir a las juntas de dilatación como elemento de control de las tensiones que se producen en el interior de las estructuras de los edificios.

En el actual Código Técnico de la Edificación se establecen una serie de condiciones de obligado cumplimiento en la edificación y rehabilitación de las juntas de dilatación en los edificios:

  1. Los muros deben disponer de juntas de dilatación para absorber las deformaciones debidas a la temperatura y, en su caso, las de retracción. Estas juntas de dilatación deben estar presentes en todos los cambios de sección, cuando existan singularidades del propio muro tales como escaleras, rampas de carga, etc. y cuando se han de diferenciar entre tramos contiguos del muro.
  1. Las juntas de dilatación no distarán entre sí, salvo justificación, más de 30 m, recomendándose una separación entre las juntas de dilatación no superior a 3 veces la altura del muro y una abertura de la junta de dilatación de entre 2 y 4 cm.
  1. Cuando se prevean efectos de retracción importantes se deben intercalar falsas juntas de dilatación cuya separación será de entre 8 y 12 m, debilitando la sección del muro para predeterminar el plano de rotura.
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  1. Las juntas de dilatación y los productos para el relleno de las mismas deben cumplir con las especificaciones indicadas en el documento básico DB-HS sección 1 de modo que quede garantizada su plena impermeabilidad.
  1. Se debe evitar el paso de armaduras a través de las juntas de dilatación, permitiéndose en circunstancias especiales como cuando sea necesario para mantener alineaciones, en cuyo caso las juntas de dilatación deben proyectarse como pasadores lubricados y sin dobleces ni anclajes para permitir los movimientos longitudinales y convenientemente protegidos de acuerdo con la durabilidad especificada.

Existen diferentes tipos de juntas de dilatación: Junta de dilatación por discontinuidad de diseño, junta de dilatación de construcción, junta de dilatación de contracción y junta de dilatación de expansión que trataremos en sucesivos post así como la rehabilitación de las juntas de dilatación y el correcto sellamiento de las mismas.

En PachecoAM, un equipo de profesionales altamente cualificado realizará un estudio detallado del estado de la estructura de su comunidad de propietarios y elaborará un proyecto personalizado de rehabilitación. Las técnicas más avanzadas y especialistas con una amplia experiencia garantizan la calidad de los trabajos de rehabilitación que ejecutamos.

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EFICIENCIA ENERGÉTICA Y MICROCOGENERACIÓN

LA MICROCOGENERACION

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El empleo de energías renovables para el abastecimiento de calefacción  y agua caliente sanitaria son dos de las actuaciones subvencionadas en la rehabilitación de comunidades de propietarios; de hecho el uso de energías renovables se contempla ya en el actual Código Técnico de la Edificación como requisito indispensable en la construcción de edificaciones de nueva planta. Según el citado Código Técnico de la Edificación en todas aquellas obras de nueva construcción se ha de garantizar una contribución solar mínima en el aporte energético de agua caliente sanitaria de toda nueva vivienda.

En una sociedad en la que la eficiencia energética se impone como criterio básico para el ahorro energético, el modelo clásico de aporte energético en los edificios está cambiando y, si tradicionalmente la energía ha sido generada en lugares alejados de los centros  de consumo final y en los que los sistemas de transporte y distribución de la energía provocaba costes y perdidas tienden a ser sustituidos por los que se ha dado en llamar microcogeneración.

La microcogeneración es un procedimiento mediante el cual se genera electricidad al quemar un combustible y simultáneamente se aprovecha el calor que se obtiene como energía térmica para su uso en calefacción y/o producción de agua  caliente sanitaria; y todo ello en el mismo lugar en el que se va a consumir con lo que se ahorran costes en la producción y distribución de energía eléctrica.

La ventaja principal de la microcogeneración o producción simultanea de electricidad y calor en el punto de consumo final, es su eficiencia energética pero además se convierte en la solución alternativa al uso de energías renovables puesto que la microcogeneración no depende de factores climatológicos y por lo tanto queda garantizada su disponibilidad en todo momento. La instalación de equipos de microcogeneración en los hogares, normalmente equipos de pequeña potencia y fácilmente adaptables a las instalaciones domesticas de agua caliente sanitaria y calefacción consigue no solo mejorar la eficiencia energética de las viviendas al hacer posible un mayor ahorro energético sino que también posibilita que el usuario final de la energía generada mediante los equipos de microcogeneración se conviertan en pequeños productores que pueden verter sus excedentes en la red eléctrica.

En España el uso de equipos de microcogeneración en los hogares no esta tan extendido como en otros países europeos pero ya empiezan a comercializarse equipos de microcogeneración de pequeño tamaño similares al de las tradicionales calderas murales. Son tres las tecnologías que mayor desarrollo han tendido en la actualidad para la microcogeneración de energía en las viviendas: motores de combustión interna similares a los de los automóviles (utilizadas principalmente en grandes bloques de viviendas y comunidades de propietarios con calefacción central y edificios del sector terciario), motores de combustión externa tipo Stirling (especialmente indicadas para viviendas unifamiliares) y las microturbinas.

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En PachecoAM, llevamos  más de 20 años realizando proyectos de rehabilitación de todo tipo de viviendas y edificios. Nuestro personal, altamente cualificado y en constante  formación para adaptarse a los nuevos requerimientos y tecnologías en el campo de la rehabilitación y el mantenimiento de edificios garantizan la calidad de todos los proyectos que ejecutamos.

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REHABILITACIÓN Y EFICIENCIA ENERGÉTICA

LA EFICIENCIA ENERGÉTICA EN ESPAÑA

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Cinco de Marzo, Día mundial de la eficiencia energética, desde 1998. Un día para recordar y concienciar a la población mundial de la necesidad de reducir el consumo de energía y la emisión de dióxido de carbono y los beneficios y ventajas del uso de energías renovables. Las iniciativas en relación con la eficiencia energética en España quedaron recogidas el Plan de Ahorro y Eficiencia Energética 2011-2020 que incluye un anexo con la cuantificación de los ahorros energéticos obtenidos en el año 2010 respecto a los años 2004 y 2007.

Las conclusiones del mencionado informe revelan que en España existe una fuerte dependencia energética del exterior (el 80% de la energía consumida ha de ser importada) y un escaso uso de energía renovables, por lo que hay que habrá que hacer un gran esfuerzo para conseguir alcanzar los objetivos propuestos por la Unión Europea para el 2020: reducir el consumo de energía y la emisión de CO2 en un 20%  y aumentar el uso de energías renovables en un 20%.

Transporte y Vivienda son los sectores de la economía española que más recursos energéticos consumen, por lo que la mejora de la eficiencia energética en España pasa por mejorar la eficiencia energética de ambos sectores.

La rehabilitación con criterios de eficiencia energética ya es obligatoria, al menos cuando haya que rehabilitar por lo menos más del 25% de la superficie que configura la envolvente del edificio (fachada y cubierta).

Sin embargo no es necesario esperar que un edificio esté obligado a emprender obras de rehabilitación para mejorar la eficiencia energética del mismo.

Una comunidad de propietarios puede realizar las obras necesarias para la rehabilitación y mejora de la eficiencia energética de su edificio con lo que no solo conseguirá disminuir su consumo energético sino que además todos los propietarios se beneficiarán con la reducción en las facturas  relativas a sus consumos energéticos.

Diversas iniciativas se han tomado recientemente para impulsar la rehabilitación energética de los edificios, entre ellas la modificación del Código Técnico de la Edificación de modo que se imponga la letra B como la calificación mínima exigible en los edificios. Mucho camino queda por andar, pero el primer paso quizás, es tomar conciencia de la importancia de la Rehabilitación con criterios de eficiencia energética de nuestros edificios: invertir muy poco más en la rehabilitación para mejorar la eficiencia energética nos va a permitir mayores ahorros a largo plazo puesto que nos permitirá reducir el coste necesario para garantizar el consumo de energía necesario para mantener la calidad de vida y bienestar de las viviendas.

PachecoAM, especilizados en la Rehabilitación de Comunidades de Propietarios ofrecemos nuestros servicios de Rehabilitación Energética y garantizamos la calidad y profesionalidad en todos los proyectos que realizamos.

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