Archives for Mantenimiento Edificios

FACHADAS LESIONES Y DIAGNOSTICO

CAUSAS LESIONES FACHADAS

Las fachadas como elementos estructurales del edificio tiene no solo una funciones  estructurales como elemento de cerramiento del edificio dotando a los usuarios de las viviendas del mismo de la necesaria protección sino que también en muchos casos han de responder, si queremos que las fachadas de nuestras comunidades de vecinos sean atractivas, a criterios de funcionalidad estética.

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Si bien, una comunidad de propietarios de nueva construcción puede tener una fachada muy atractiva por tener una fachada muy estética y armónica, el paso del tiempo y la acción de determinados agentes puede afectar no solo a la estética de la fachada sino también a sus principales funciones, dando lugar a la aparición de lesiones que deben ser evaluadas determinando no solo la causa sino también la gravedad de la lesión para poder subsanar lo antes posible sino queremos que dichas lesiones provoquen graves daños no solo en las funciones estructurales de la fachada sino también en su estética.

Son varias las causas que afectan a las fachadas provocando lesiones en las mismas: causas mecánicas (acciones y fuerzas no previstas sobre la fachada), físicas (agentes atmosféricos que inciden sobre las fachadas), químicas (acción de diferentes productos químicos sobre la fachada) o lesiones previas no detectadas que provocan lesiones secundarias en la fachada.

Es importante tener en cuenta a la hora de evaluar las lesiones en las fachadas que, además de las causas directas enunciadas anteriormente, hay una serie de lesiones en las fachadas, las llamadas causas indirectas cuya presencia y asociación con las causas directas de las lesiones en la fachada aumentan la posibilidad de un proceso patológico y lesiones en las fachadas.

Entre las causas indirectas de lesiones en las fachadas encontramos: causas de proyecto (errores en la elección de materiales y errores de diseño de la fachada), causas de ejecución (técnicas constructivas inadecuadas o mala ejecución de la fachada), causas del material (uso de materiales defectuosos en la puesta en obra de la fachada) o causas de mantenimiento (uso inadecuado del edificio o inadecuado mantenimiento de la fachada).

En PachecoAM un equipo de arquitectos y profesionales altamente cualificados realizara un estudio sistemático de todos los elementos de su fachada para determinar la existencia de todo tipo de patologías, estableciendo las causas de las lesiones y realizara un proyecto de rehabilitación integral para subsanar todas las posibles lesiones que afecten a su fachada. En PachecoAm garantizamos la calidad y profesionalidad de todos nuestros proyectos de rehabilitación de fachadas.

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TÉCNICAS DE TRABAJO VERTICAL EN REHABILITACIÓN

TÉCNICAS Y NORMATIVA TRABAJOS VERTICALES

Las técnicas de trabajo vertical también denominadas Técnicas de acceso y de posicionamiento mediante cuerdas agrupa el conjunto de técnicas para realizar trabajos temporales en altura que se basan en la utilización de un sistema para el acceso y posicionamiento mediante cuerdas, que se compone de una línea de trabajo y de una línea de seguridad, fijadas por separado, que se utiliza para acceder y salir del lugar de trabajo, y que se puede utilizar para sujeción y evacuación. En el ámbito de la rehabilitación de comunidades de propietarios  el empleo de técnicas de trabajo vertical ha favorecido la agilización de determinadas actuaciones necesarias para la rehabilitación tanto de las fachadas como de las cubiertas de los edificios (sellado de juntas de dilatación, enfoscado, pintura y mantenimiento de fachadas……), la reducción de las molestias que ocasionan las obras de rehabilitación a los usuarios de las viviendas y la reducción del coste de la obra.

Las técnicas de trabajo vertical resultan mucho más seguras que las técnicas tradicionales utilizadas en la rehabilitación de edificios siempre y cuando se respete estrictamente la normativa relativa a los trabajos en altura, a saber:

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  1. Realizar  una evaluación de los riesgos existentes y una planificación de las medidas de seguridad a utilizar antes de iniciar cualquier obra de rehabilitación.
  2. Realizar una previsión de las condiciones meteorológicas que pueden afectar a la seguridad y salud del trabajador y también al buen funcionamiento de los equipos de protección individual (EPI).
  3. Antes de cada empleo se ha de comprobar cuidadosamente el estado de los equipos de protección individual y en general de todos los elementos necesarios para la realización de trabajos verticales y verificar que se encuentran en perfecto estado de funcionamiento.
  4. La realización de trabajos verticales requiere además de una perfecta planificación una supervisión constante de manera que si accidentalmente se diese una situación de emergencia, se pueda prestar de forma inmediata la ayuda necesaria para la evacuación del lugar de trabajo.
  5. Las empresas de trabajo vertical están obligadas a impartir a sus trabajadores una formación específica en relación con las técnicas de progresión mediante cuerdas  y sobre estructuras, sistemas de sujeción, sistemas antiácaidas, normas de cuidado, mantenimiento y verificación del equipo de protección individual, técnicas de salvamento de personas accidentadas en suspensión, medidas de seguridad ante condiciones meteorológicas que puedan afectar a la seguridad y técnicas seguras de manipulación de cargas en altura.

Si bien es cierto que las técnicas de trabajo vertical conllevan ciertos riesgos tales como los derivados de las caídas de personas a distinto nivel, la caída de materiales sobre personas y/o bienes o lesiones de los trabajadores originadas por la manipulación de determinados materiales y herramientas; en la mayoría de las ocasiones y siempre y cuando se observe rigurosamente las normativa para la realización de trabajos verticales son de fácil prevención y  no suponen un riesgo mayor que los que se generan con otros sistemas utilizados en la rehabilitación de edificios.

PachecoAM, todo tipo de trabajos de rehabilitación de comunidades de propietarios, reparación urgente de goteras, impermeabilización de cubiertas y mantenimiento integral de comunidades. Todas las técnicas de rehabilitación, incluidas técnicas de trabajo vertical, ejecutadas con observación estricta de las normas de Seguridad laboral.

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INSPECCIÓN Y MANTENIMIENTO COMUNIDADES

EL MANTENIMIENTO DE LA ESTRUCTURA

En el ámbito del mantenimiento de las comunidades de propietarios se consideran obras, trabajos y actuaciones de mantenimiento todas aquellas acciones cuyo objetivo es la  conservación física y funcional de la comunidad a lo largo de toda la vida útil del edificio, aunque además de conservar, un buen mantenimiento debe encaminarse a la mejora de todas las prestaciones que los diferentes elementos e instalaciones de los edificios ofrecen.

Por ello es importante que en las comunidades de propietarios se realicen las labores de inspección y mantenimiento pertinentes no solo para los elementos visibles para los usuarios de la comunidad de propietarios sino también para aquellos elementos que no son visibles como son la estructura vertical y horizontal, las juntas estructurales y la cimentación del edificio.

En términos generales se ha de tener en cuenta que los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga incluidas en las que no se deben abrir rozas, no pueden ser alterados sin un control realizado por un técnico competente. Por lo tanto, antes de planificar cualquier actuación de obras de mantenimiento, reforma, rehabilitación o modificación sobre elementos estructurales, se deberá realizar un asesoramiento técnico sobre la viabilidad y el procedimiento a seguir para ello y, en su caso, la redacción de un estudio de seguridad y salud laboral.

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Las prescripciones para el mantenimiento de la estructura de los edificios incluyen acciones tales como:

  1. No realizar taladros ni rozas en vigas y pilares y, en caso de que cuelguen objetos en los elementos estructurales se proveerán tacos y tornillos apropiados.
  2. Evitar humedades persistentes en los elementos de la  estructura de la comunidad de propietarios.
  3. Para colgar objetos en los elementos estructurales se preverán tacos y tornillos apropiados.
  4. No adosar en los muros elementos o acopios importantes no previstos.
  5. En estructuras de fábrica se prestará especial atención a: fisuras, presencia de humedad, movimientos diferenciales, alteraciones superficiales de dureza, textura o colorido, signos de corrosión y del nivel de carbonatación del mortero que recubre las armaduras.

En resumen las labores de inspección y mantenimiento de la estructura del edificio que tiene que llevar a cabo la comunidad de propietarios se podría concretar en las siguientes actuaciones:

  1. Inspección permanente que permita la detección precoz de síntomas indicadores de lesiones en la estructura como son la aparición de humedades, desplomes, oxidaciones, fisuras y grietasen cualquier elemento constructivo y de ataques de termitas, carcoma, hongos en elementos estructurales de madera.
  2. Cada 10 años: Control del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en las paredes y pilares de cerámica, bloques de mortero o de hormigón ligero y la comprobación del estado del sellado de las juntas de dilatación en estructuras de hormigón y de la pintura de protección en estructuras de acero o madera.
  3. Cada 15 años: revisión del estado general de la estructura del edificio.

PachecoAm, mantenimiento integral de comunidades de propietarios. Un equipo de especialistas y personal cualificado cuidará de su Comunidad de Propietarios y realizará las labores de mantenimiento necesarias para garantizar una larga vida útil de su edificio y evitar la aparición de patologías.

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MANTENIMIENTO DE FACHADAS COMUNIDADES

MANTENIMIENTO FACHADA VENTILADA

La fachada ventilada es la solución constructiva para el cerramiento exterior de fachadas de comunidades basada un sistema de revestimiento sobre el muro exterior del edificio que crea una cámara de aire entre el muro y el aplacado externo o revestimiento utilizado. Como sistema constructivo para el revestimiento de fachadas de las comunidades aporta  múltiples ventajas:   proporcionan un importante ahorro energético, aislamiento térmico, aislamiento  acústico, facilidad en la colocación que reduce los costes de mano de obra y los tiempos de ejecución, protección de la estructura interna contra la acción directa de los agentes atmosféricos.

Pero si algo hace rentables las fachadas ventiladas en las comunidades de propietarios  es el la facilidad para la sustitución de elementos deteriorados que facilita las labores de rehabilitación en las fachadas ventiladas y las escasas labores de mantenimiento de las  fachadas ventiladas necesarias para la conservación en buen estado de las mismas.

Las labores de mantenimiento de la fachada ventilada debería de iniciarse nada más terminar las obras de colocación de la fachada ventilada, momento en el que se debe de realizar  una limpieza de la suciedad ocasionada por el polvo generado en el proceso de colocación de la fachada ventilada. Esta limpieza se realizará aplicando agua a presión comenzando por la parte más alta de la fachada ventilada y descendiendo hacia abajo hasta llegar al suelo.

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Tras el mantenimiento inicial de la fachada ventilada la comunidad  de propietarios deberá realizar un mantenimiento periódico y anual consistente en una inspección visual que permita detectar la aparición de grietas o fisuras o cualquier otro tipo de lesión en la fachada ventilada tales como erosiones excesivas de piezas aisladas o paños, perdida de mortero entre las juntas, aparición de humedades o manchas en la fachada. Además de estas tareas de mantenimiento anual en las fachadas ventiladas será necesaria una limpieza cada 5 años de la totalidad de la fachada ventilada, limpieza que será realizada por personal cualificado mediante los procedimientos usuales de lavado a presión con agua.

Si bien es cierto que en condiciones generales el mantenimiento de la fachada ventilada en las comunidades y, en ausencia de lesiones importantes que requieran de obras de rehabilitación,  resulta fácilmente realizable y es poco costosa puesto que puede limitarse a realizar a limpieza de la misma cada 5 años, hay una serie de recomendaciones importantes para realizar dicha limpieza. Entre ellas:

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  1. La limpieza  y mantenimiento de la fachada ventilada debe de tener en cuenta factores ambientales puesto que la frecuencia con la que se debe de realizar la limpieza depende del grado de suciedad, en aquellas zonas en las que el gado de polución elevado, el mantenimiento y limpieza se debe de realizar cada dos años; y cuando el grado de polución sea moderado se puede realizar cada 5 años.
  2. No se deben de utilizar disolventes u otro tipo de agentes químicos para la limpieza y mantenimiento de las fachadas ventiladas, salvo en el caso de suciedad provocada por grafitis o similares en cuyo caso se utilizarán disolventes comunes como la acetona.
  3. Un buen mantenimiento de la fachada ventilada requiere realizar también una limpieza de la cámara de aire situada entre el muro portante y la hoja de revestimiento para evitar que la suciedad que se pueden acumular en el remate de arranque de la fachada ventilada disminuya el efecto de la ventilación y las propiedades de la fachada ventilada se vean afectadas.

PachecoAM, somos especialistas en la rehabilitación y mantenimiento de comunidades de propietarios. Rehabilitación de todo tipo de  fachadas y mantenimiento integral de edificios realizados por personal  especializado y con supervisión permanente de profesionales altamente cualificados.

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INSTALACIONES TÉRMICAS COMUNIDADES

Reglamento Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE)

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La mayoría de las comunidades de propietarios son conscientes de la obligatoriedad de realizar las Inspecciones Técnicas de Edificios  (ITE) periódicamente, lo que no ocurre con el  RITE (Reglamento Instalaciones térmicas de edificios) que suele ser el gran desconocido para las comunidades de propietarios. La realidad es que una gran  mayoría de las comunidades de propietarios no cumplen con el Reglamento de las Instalaciones  Térmicas de Edificios (RITE),  quizá por lo reciente de la normativa y los escasos controles que la administración ha puesto en marcha para su cumplimiento.

El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios  (RITE), tiene como objetivo establecer las exigencias de eficiencia energética y seguridad que deben cumplir las instalaciones térmicas en las comunidades de propietarios destinadas a atender la demanda de bienestar e higiene de las personas, durante su diseño y dimensionado, ejecución, mantenimiento y uso, así como determinar los procedimientos que permitan acreditar su cumplimiento.

El  RITE considera  como instalaciones térmicas todas aquellas instalaciones fijas de climatización (calefacción, refrigeración y ventilación) y de producción de agua caliente sanitaria y será de aplicación a todas las instalaciones térmicas de edificios de nueva construcción y a las instalaciones térmicas de comunidades de propietarios, en lo relativo a su reforma, mantenimiento, uso e inspección.

Este punto resulta especialmente importante para las comunidades de propietarios puesto que dentro del concepto de reforma, se considera también el cambio del tipo de energía utilizada o la incorporación de energías renovables, por lo que si una comunidad de propietarios decide cambiar el tipo de energía utilizada en sus instalaciones térmicas con el objetivo de mejorar la eficiencia energética de las mismas (por ejemplo el cambio de calderas de gas a calderas de biomasa) deberá pasar una inspección técnica de las mismas.

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Las comunidades de propietarios como titulares de las instalaciones térmicas de su edificio son responsables de realizar el mantenimiento de la misma por lo que deben contratar una empresa  que se encargue del mantenimiento; de realizar las inspecciones obligatorias y de conservar y consignar en el Libro del  Edificio la documentación relativa a todas las actuaciones (reparación o reforma) realizadas en las instalaciones térmicas.

PachecoAM rehabilitación, reforma y mantenimiento de comunidades de propietarios. Las técnicas más novedosas y un equipo de profesionales y personal altamente especializado y cualificado al servicio del bienestar de los propietarios y comunidades.

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MANTENIMIENTO RED DE SANEAMIENTO

NORMAS MANTENIMIENTO Y CONSERVACION RED DE SANEAMIENTO

La red de saneamiento de las comunidades de propietarios se compone básicamente de elementos y conductos de desagüe que conectan los aparatos de las viviendas y de algunos recintos del edificio, con la red de saneamiento vertical (bajantes) y con los albañales, arquetas, colectores, etc., hasta la red del municipio u otro sistema autorizado.

La gran mayoría de los edificios ya existentes cuentan con una sola red de saneamiento por la que se evacuan indistintamente, aguas fecales y aguas pluviales, aunque la tendencia actual en los edificios de nueva construcción es la de separar la evacuación de aguas fecales y aguas pluviales de modo que cada una tenga su propia red.

El mantenimiento de la red de saneamiento limpia y libre de depósitos es fundamental  para evitar posibles filtraciones de agua tanto desde la cubierta como en la fachada. Entre las labores de mantenimiento periódico de la red de saneamiento se encuentran:

  1. Revisión  del estado de canalones y sumideros y del buen funcionamiento de la bomba de la cámara de bombeo (anualmente).
  2. Inspección de los anclajes de la red horizontal colgada del forjado y de los anclajes de la red vertical vista (cada dos años).
  3. Inspección del estado de los bajantes y los albañales (cada tres años).
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Además de las anteriores labores de mantenimiento se recomienda realizar las siguientes tareas de limpieza en la red de saneamiento:

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  1. Vertido de agua caliente por los desagües (mensual).
  2. Limpieza de canalones y sumideros de la cubierta (semestralmente).
  3. Limpieza de las fosas sépticas, los pozos de decantación y digestión  y la cámara de bombeo. (anualmente).
  4. Limpieza de las arquetas a pie de bajante, las arquetas de paso y las arquetas sinfónicas (cada tres años).

Todas estas labores de mantenimiento de la red de saneamiento, resultan imprescindibles para la conservación en buen estado de la totalidad de la red de saneamiento, si bien es cierto que no se puede olvidar que el mantenimiento de la red de saneamiento de la comunidad de propietarios  compete no solo a la comunidad de propietarios en si (en lo que a elementos comunes se refiere) sino también a cada propietario en particular que deberá de revisar y mantener en buen estado los elementos de la red  de saneamiento  que,  siendo privativos de cada vivienda, sirven de conexión con la red de saneamiento general de la comunidad de propietarios (bajantes, arquetas, albañales……).

PachecoAM pone a disposición de las comunidades de propietarios sus servicios en mantenimiento de edificios. Todos nuestros trabajos de mantenimiento se realizan conforme a las prescripciones recogidas en el libro del mantenimiento del edificio y el Código Técnico de la edificación, para garantizar la conservación y mantenimiento de la red de saneamiento en perfecto estado.

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