Archives for Inspección Periódica Edificios

INSPECCIÓN TÉCNICA EDIFICIOS ITE

NORMATIVA ITE MADRID

Llegado casi el meridiano de la actual campaña de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) son muchas las comunidades de propietarios que nos preguntan acerca de la actual Normativa de la ITE  en Madrid. Queremos en este sentido aclarar algunas dudas en relación con las novedades incluidas en la Normativa de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en Madrid a raíz de la publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 26 de Diciembre de 2011 (Ordenanza Municipal ANM 2011\0)

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La Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, nombre de la actual normativa en materia de Inspección técnica de Edificios (ITE) en Madrid, establece la obligatoriedad de realizar la inspección de cubiertas y azoteas; fachadas interiores, exteriores  y medianeras; las redes de saneamiento y fontanería y los elementos de accesibilidad. En este punto conviene aclarar que, en relación con los elementos de accesibilidad, solo existe la obligación de inspeccionar su estado de conservación.

Por tanto, en la actual campaña ITE es obligatorio revisar el estado de escaleras, rampas, barandillas y señalización, elementos que tiene que ver con la seguridad en la comunidad de propietarios y la accesibilidad. Pero ello no implica la obligación de adecuar la comunidad de propietarios a los nuevos requerimientos del Código Técnico de la Edificación en materia de seguridad y accesibilidad en las comunidades de propietarios.

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El otro punto importante y novedoso en materia de Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la obligación de realizar un estudio relativo al comportamiento energético de la comunidad de propietarios. Estudio que servirá para evaluar las ganancias y pérdidas energéticas a través de fachadas y cubiertas y con ello determinar la calificación energética y la expedición de la etiqueta de eficiencia energética del edificio. En este punto hay que recordar que en las obras de rehabilitación de edificios se deben de tomar datos acerca de los sistemas de calefacción y ACS y acerca de la transmitancia a través de los diferentes cerramientos de la comunidad de propietarios y, tan solo se indicarán las medidas pertinentes para la mejora del comportamiento energético del edificios sin que exista la obligación de poner en práctica dichas medidas, aunque si sea deseable.

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INSPECCIÓN Y MANTENIMIENTO COMUNIDADES

EL MANTENIMIENTO DE LA ESTRUCTURA

En el ámbito del mantenimiento de las comunidades de propietarios se consideran obras, trabajos y actuaciones de mantenimiento todas aquellas acciones cuyo objetivo es la  conservación física y funcional de la comunidad a lo largo de toda la vida útil del edificio, aunque además de conservar, un buen mantenimiento debe encaminarse a la mejora de todas las prestaciones que los diferentes elementos e instalaciones de los edificios ofrecen.

Por ello es importante que en las comunidades de propietarios se realicen las labores de inspección y mantenimiento pertinentes no solo para los elementos visibles para los usuarios de la comunidad de propietarios sino también para aquellos elementos que no son visibles como son la estructura vertical y horizontal, las juntas estructurales y la cimentación del edificio.

En términos generales se ha de tener en cuenta que los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga incluidas en las que no se deben abrir rozas, no pueden ser alterados sin un control realizado por un técnico competente. Por lo tanto, antes de planificar cualquier actuación de obras de mantenimiento, reforma, rehabilitación o modificación sobre elementos estructurales, se deberá realizar un asesoramiento técnico sobre la viabilidad y el procedimiento a seguir para ello y, en su caso, la redacción de un estudio de seguridad y salud laboral.

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Las prescripciones para el mantenimiento de la estructura de los edificios incluyen acciones tales como:

  1. No realizar taladros ni rozas en vigas y pilares y, en caso de que cuelguen objetos en los elementos estructurales se proveerán tacos y tornillos apropiados.
  2. Evitar humedades persistentes en los elementos de la  estructura de la comunidad de propietarios.
  3. Para colgar objetos en los elementos estructurales se preverán tacos y tornillos apropiados.
  4. No adosar en los muros elementos o acopios importantes no previstos.
  5. En estructuras de fábrica se prestará especial atención a: fisuras, presencia de humedad, movimientos diferenciales, alteraciones superficiales de dureza, textura o colorido, signos de corrosión y del nivel de carbonatación del mortero que recubre las armaduras.

En resumen las labores de inspección y mantenimiento de la estructura del edificio que tiene que llevar a cabo la comunidad de propietarios se podría concretar en las siguientes actuaciones:

  1. Inspección permanente que permita la detección precoz de síntomas indicadores de lesiones en la estructura como son la aparición de humedades, desplomes, oxidaciones, fisuras y grietasen cualquier elemento constructivo y de ataques de termitas, carcoma, hongos en elementos estructurales de madera.
  2. Cada 10 años: Control del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en las paredes y pilares de cerámica, bloques de mortero o de hormigón ligero y la comprobación del estado del sellado de las juntas de dilatación en estructuras de hormigón y de la pintura de protección en estructuras de acero o madera.
  3. Cada 15 años: revisión del estado general de la estructura del edificio.

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VERIFICACIÓN E INSPECCIÓN INSTALACIONES ELÉCTRICAS

INSPECCIÓN ELECTRICA COMUNIDADES PROPIETARIOS

La Instrucción Técnica Complementaria ITC-BT-05Verificaciones e Inspecciones” del  Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT) tiene como objeto desarrollar las previsiones de los artículos 18 y 20 del citado reglamento, en relación con las verificaciones previas a la puesta en servicio y las inspecciones obligatorias de las instalaciones eléctricas de los edificios.

Se diferencian en la Instrucción Técnica Complementaria (ITC-BT-05) entre el proceso de verificación y el de inspección de las instalaciones eléctricas. La verificación de las instalaciones eléctricas será realizada por las empresas instaladoras que las ejecuten, por lo tanto, el instalador autorizado será el responsable del perfecto funcionamiento de la instalación eléctrica y se desarrollara en dos fases: verificación por examen y verificación mediante medidas o ensayos.

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En la verificación por examen no es necesario realizar medidas y se realizará para la totalidad de la instalación sin tensión; incluirá el examen del material eléctrico instalado permanentemente, su adecuación a las prescripciones establecidas en el proyecto y su perfecta instalación; la identificación de circuitos, fusibles, interruptores,…etc., la existencia de medidas de protección contra choques eléctricos por contacto directo o derivados de fallos de aislamiento de las partes activas de la instalación, el calibrado de los dispositivos de protección y señalización, la presencia de barreras cortafuegos y la accesibilidad que garantice la comodidad de funcionamiento y mantenimiento.

La verificación mediante medias o ensayos comprende según se establece en la Instrucción Técnica Complementaria ITC-BT-18 y 19 comprende: Medidas de continuidad de los conductores de protección, medida de la resistencia de puesta a tierra, medida de resistencia de aislamiento de los conductores, suelos y paredes, y medida de la rigidez dieléctrica.

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La inspección de las instalaciones eléctricas de baja tensión deberá ser realizada por un Organismo de control autorizado (OCA) diferenciándose entre inspecciones iniciales e inspecciones periódicas. Las primeras se realizaran una vez ejecutadas las instalaciones, sus ampliaciones o modificaciones y como paso previo antes de ser documentadas por el órgano competente de la Comunidad Autónoma y las segundas, las inspecciones periódicas, serán de obligado cumplimiento para todos las comunidades de propietarios que cuenten con más de 25 viviendas, tengan contratada una potencia superior a los 10 KW. y una antigüedad superior a los 10 años y  deberán realizarse cada 10 años.

El resultado de la inspección periódica obligatoria deberá ser reflejado por el Organismo de Control en un certificado en el que figure la calificación del estado de las instalaciones eléctricas comunes en alguno de los siguientes términos: favorable, condicionada y negativa. No hay que olvidar que aun cuando el responsable de realizar la inspección periódica obligatoria es el Órgano de Control Autorizado (OCA), es la comunidad de propietarios la responsable en último término de llevarla a cabo y de contratar los servicios necesarios para realizar dicha inspección.

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INSTALACIONES TÉRMICAS COMUNIDADES

Reglamento Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE)

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La mayoría de las comunidades de propietarios son conscientes de la obligatoriedad de realizar las Inspecciones Técnicas de Edificios  (ITE) periódicamente, lo que no ocurre con el  RITE (Reglamento Instalaciones térmicas de edificios) que suele ser el gran desconocido para las comunidades de propietarios. La realidad es que una gran  mayoría de las comunidades de propietarios no cumplen con el Reglamento de las Instalaciones  Térmicas de Edificios (RITE),  quizá por lo reciente de la normativa y los escasos controles que la administración ha puesto en marcha para su cumplimiento.

El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios  (RITE), tiene como objetivo establecer las exigencias de eficiencia energética y seguridad que deben cumplir las instalaciones térmicas en las comunidades de propietarios destinadas a atender la demanda de bienestar e higiene de las personas, durante su diseño y dimensionado, ejecución, mantenimiento y uso, así como determinar los procedimientos que permitan acreditar su cumplimiento.

El  RITE considera  como instalaciones térmicas todas aquellas instalaciones fijas de climatización (calefacción, refrigeración y ventilación) y de producción de agua caliente sanitaria y será de aplicación a todas las instalaciones térmicas de edificios de nueva construcción y a las instalaciones térmicas de comunidades de propietarios, en lo relativo a su reforma, mantenimiento, uso e inspección.

Este punto resulta especialmente importante para las comunidades de propietarios puesto que dentro del concepto de reforma, se considera también el cambio del tipo de energía utilizada o la incorporación de energías renovables, por lo que si una comunidad de propietarios decide cambiar el tipo de energía utilizada en sus instalaciones térmicas con el objetivo de mejorar la eficiencia energética de las mismas (por ejemplo el cambio de calderas de gas a calderas de biomasa) deberá pasar una inspección técnica de las mismas.

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Las comunidades de propietarios como titulares de las instalaciones térmicas de su edificio son responsables de realizar el mantenimiento de la misma por lo que deben contratar una empresa  que se encargue del mantenimiento; de realizar las inspecciones obligatorias y de conservar y consignar en el Libro del  Edificio la documentación relativa a todas las actuaciones (reparación o reforma) realizadas en las instalaciones térmicas.

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INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS EN MADRID

NORMATIVA INSPECCIÓN TÉCNICA EDIFICIOS (ITE)

Toda la normativa en materia de Inspección técnica de edificios en Madrid queda recogida en la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de Madrid, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, el día 26 de diciembre de 2011 y en la que se recogen novedades sustanciales respecto a su predecesora, aprobada el 28 de enero de 1999 y modificada en los años 2002 y en el 2003.

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Posiblemente, muchas de las comunidades de propietarios que deban pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en el 2014 desconozcan las principales novedades que se introducen en el procedimiento de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), por lo que vamos a dar un pequeño repaso a la nueva Ordenanza.

La principal novedad de la normativa sobre la Inspección Técnica de Edificios tiene que ver con los elementos sujetos a revisión en la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Si hasta la entrada en vigor de la nueva Ordenanza, en la ITE solo se contemplaba el “deber de conservación y mantenimiento de las condiciones de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructural” que obligaba a una revisión del estado de conservación y mantenimiento de las estructuras y la cimentación, las fachadas, las cubiertas y redes generales de fontanería y saneamiento; con la nueva Ordenanza se establece el “deber de conservación y mantenimiento de las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro”.

Por lo tanto, en la Inspección Técnica de Edificios en Madrid (ITE), ha de contemplar:

  1. Estado de la estructura y cimentación de modo que no se comprometa la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  2. Estado de todas las fachadas y otros elementos  que puedan suponer un peligro para las personas (cornisas, salientes, vuelos, elementos ornamentales…).
  3. Estado de conservación de cubiertas y azoteas.
  4. Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.
  5. Estado de los elementos de accesibilidad existentes en el edificio (escaleras, pavimentos, barandillas, ascensores….)

Conviene destacar que con esta nueva normativa de la ITE, y en lo que se refiere a la accesibilidad, no se exige que en las comunidades de propietarios  se realicen obras para la adaptación de las mismas a la normativa vigente en materia de accesibilidad, simplemente se realizará una inspección del estado de conservación de los elementos de accesibilidad existentes. Igualmente se vigilará que  la fachada se mantenga adecentada (ornato público y decoro), obligando a limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento y a la reparación de filtraciones de agua a través de fachadas, cubiertas o del terreno que atenten contra la higiene y salud pública.

PachecoAM, especialistas en la rehabilitación y mantenimiento de comunidades de propietarios dispone de un equipo de profesionales que le asesorará y realizará todos los trámites necesarios para pasar la ITE favorablemente. Solucionamos con rapidez y profesionalidad todas las deficiencias que generan una Inspección Técnica de Edificios desfavorable.

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ITE Y REHABILITACIÓN EDIFICIOS 2014

EDIFICIOS QUE DEBEN PASAR LA ITE EN 2014

Tal y como se establece en el Capítulo I del Título III de la vigente Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de Madrid, “están  sujetos a inspección técnica los edificios y construcciones que cuenten con una antigüedad superior a treinta años desde la fecha de la terminación de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general o total en los términos contemplados por las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997”.

En dicho capitulo se establece a si mismo la obligación de realizar una inspección técnica periódica cada diez años, una vez realizada la dicha ITE, con el objetivo de comprobar las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro y determinar, en su caso, las obras de conservación o rehabilitación que fueren precisas.

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Corresponde por tanto a todas las Comunidades de Propietarios cuya edificación finalizo en el año 1983, presentar en el Ayuntamiento de Madrid durante el año 2014, el acta de inspección técnica de edificios (ITE) inicial. Pero no solo son estos los edificios que deberán de pasar la ITE en el año 2014 en Madrid. También deben de presentar una nueva acta de inspección técnica de edificios todos aquellos que hubieran realizado la ITE en el año 2004.

En todo caso y por si existiera dudas sobre si una determinada comunidad de propietarios o edificio debe de realizar la ITE en el 2014, el Ayuntamiento de Madrid a través de su portal web http://www.madrid.es/, facilita toda la información necesaria para consultar todos los temas relacionados con la ITE.

PachecoAM, rehabilitación y mantenimiento integral de comunidades de propietarios y edificios. Si su comunidad debe pasar la ite durante el año 2014, nuestro gabinete de arquitectos y equipo de especialistas se pondrá a su disposición para resolver cualquier duda referente a la Inspección Técnica de Edificios y se encargara de todos los trámites necesarios.

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