PATOLOGÍA DE CIMENTACIONES

Múltiples son las patologías que aparecen en las estructuras de los edificios como consecuencia de problemas originados en las cimentaciones. Este tipo de  patologías provocan graves daños que, en último extremo, conducen al colapso estructural en la edificación, es decir, a la  disminución de la resistencia de una estructura o elemento estructural, por condiciones externas o internas, provocando las incapacidad para desempear su función, pérdida de estabilidad y destrucción. Estos colapsos estructurales provocan no solo pérdidas materiales sino también en algunas ocasiones vidas humanas.

Las patologías de las cimentaciones son, entre las posibles patologías que afectan a los edificios las que mayores costes de rehabilitación tienen y, las que mayor repercusión social tienen puesto que suponen en la mayoría de los casos la incapacidad de uso habitual del edificio al tiempo que suelen afectar a los edificios colindantes. Es por ello que las patologías de las cimentaciones requieren un estudio patológico urgente y minucioso de las causas que subyacen y la puesta en marcha de las actuaciones de rehabilitación necesarias para subsanar las mismas y rehabilitar y eliminar sus efectos.

Diversas son las causas que dan origen a las patologías en las cimentaciones, distinguiéndose entre causas intrínsecas, es decir, aquellas patologías de la cimentación consecuencia de la interacción entre el terreno y la propia cimentación; y las causas extrínsecas, o lo que es lo mismo, las patologías en las cimentaciones originadas por actividades humana que dan lugar a cambios tanto en el edificio como en el entorno y lo tanto modifican las condiciones en las que se diseñó y proyectó el edificio. Entre las primeras se encuentran los defectos del proyecto y los defectos de la ejecución y, entre las segundas, las variaciones en las hipótesis de proyecto o en las condiciones del entorno.

Los principales Defectos del proyecto que puedan dar lugar a patologías en las cimentaciones son: falta de capacidad de carga, conocimiento insuficiente del suelo, infravaloración del riesgo geotécnico o los defectos en la evaluación del terreno. Entre los defectos de ejecución se encuentran: la apreciación errónea de los estratos resistentes, errores de replanteo, mala calidad de los materiales, degradación del material, errores en la colocación de armaduras, o cimentaciones profundas mal ejecutadas. Para evitar todos estos tipos de patologías constructivas, recordemos la importancia que tiene un correcto análisis del proyecto y el control permanente en la ejecución de las obras.

Entre las causas extrínsecas más comunes que originan patologías en la cimentación están: aumento del número de plantas sobre rasante, necesidad de profundizar la cimentación en toda o parte de la estructura  para ganar sótanos o bien fosos industriales, cámaras acorazadas, etc., incrementos de sobrecargas de uso, fenómenos de inestabilidad y deslizamiento por socavaciones, arrastres, erosiones… y modificaciones del contenido de humedad y del nivel freático.

PachecoAM, proyectos de rehabilitación de comunidades de propietarios personalizados y adaptados a sus necesidades. Las técnicas más novedosas ejecutadas pro personal altamente cualificado y un equipo de profesionales con amplia experiencia en la rehabilitación de comunidades de propietarios,  supervisará nuestros trabajos de rehabilitación para garantizar la plena satisfacción con los mismos.

TÉCNICAS Y NORMATIVA TRABAJOS VERTICALES

Las técnicas de trabajo vertical también denominadas Técnicas de acceso y de posicionamiento mediante cuerdas agrupa el conjunto de técnicas para realizar trabajos temporales en altura que se basan en la utilización de un sistema para el acceso y posicionamiento mediante cuerdas, que se compone de una línea de trabajo y de una línea de seguridad, fijadas por separado, que se utiliza para acceder y salir del lugar de trabajo, y que se puede utilizar para sujeción y evacuación. En el ámbito de la rehabilitación de comunidades de propietarios  el empleo de técnicas de trabajo vertical ha favorecido la agilización de determinadas actuaciones necesarias para la rehabilitación tanto de las fachadas como de las cubiertas de los edificios (sellado de juntas de dilatación, enfoscado, pintura y mantenimiento de fachadas……), la reducción de las molestias que ocasionan las obras de rehabilitación a los usuarios de las viviendas y la reducción del coste de la obra.

Las técnicas de trabajo vertical resultan mucho más seguras que las técnicas tradicionales utilizadas en la rehabilitación de edificios siempre y cuando se respete estrictamente la normativa relativa a los trabajos en altura, a saber:

1. Realizar  una evaluación de los riesgos existentes y una planificación de las medidas de seguridad a utilizar antes de iniciar cualquier obra de rehabilitación.
2. Realizar una previsión de las condiciones meteorológicas que pueden afectar a la seguridad y salud del trabajador y también al buen funcionamiento de los equipos de protección individual (EPI).
3. Antes de cada empleo se ha de comprobar cuidadosamente el estado de los equipos de protección individual y en general de todos los elementos necesarios para la realización de trabajos verticales y verificar que se encuentran en perfecto estado de funcionamiento.
4. La realización de trabajos verticales requiere además de una perfecta planificación una supervisión constante de manera que si accidentalmente se diese una situación de emergencia, se pueda prestar de forma inmediata la ayuda necesaria para la evacuación del lugar de trabajo.
5. Las empresas de trabajo vertical están obligadas a impartir a sus trabajadores una formación específica en relación con las técnicas de progresión mediante cuerdas  y sobre estructuras, sistemas de sujeción, sistemas antiácaidas, normas de cuidado, mantenimiento y verificación del equipo de protección individual, técnicas de salvamento de personas accidentadas en suspensión, medidas de seguridad ante condiciones meteorológicas que puedan afectar a la seguridad y técnicas seguras de manipulación de cargas en altura.

Si bien es cierto que las técnicas de trabajo vertical conllevan ciertos riesgos tales como los derivados de las caídas de personas a distinto nivel, la caída de materiales sobre personas y/o bienes o lesiones de los trabajadores originadas por la manipulación de determinados materiales y herramientas; en la mayoría de las ocasiones y siempre y cuando se observe rigurosamente las normativa para la realización de trabajos verticales son de fácil prevención y  no suponen un riesgo mayor que los que se generan con otros sistemas utilizados en la rehabilitación de edificios.

PachecoAM, todo tipo de trabajos de rehabilitación de comunidades de propietarios, reparación urgente de goteras, impermeabilización de cubiertas y mantenimiento integral de comunidades. Todas las técnicas de rehabilitación, incluidas técnicas de trabajo vertical, ejecutadas con observación estricta de las normas de Seguridad laboral.

PRODUCTOS DE CONSTRUCCIÓN Y REHABILITACIÓN.

Desde la entrada en vigor del nuevo Código Técnico de la Edificación, todos los proyectos de construcción de nueva edificación y los de rehabilitación de edificios existentes tienen que adecuarse a una serie de exigencias básicas que se recogen en los diferentes documentos básicos del citado Código Técnico de la Edificación.

La normativa recogida en el Código Técnico de la Edificación afecta no solo a los requisitos básicos de los edificios sino que también y actualiza y completa la configuración legal de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, fijando sus obligaciones y estableciendo las responsabilidades y las garantías de protección a los usuarios. En este sentido regula también las características exigibles a los productos y materiales utilizados en la construcción y rehabilitación de edificios.

Dentro de la Unión Europea, y de acuerdo con la Directiva de Productos de Construcción (DPC), se consideran productos de construcción todos aquellos fabricados para quedar incorporados permanente a una obra e incluyen materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución; quedando considerados como medios auxiliares los productos de construcción que se incorporan temporalmente a una obra: andamios, puntales, encofrados……etc.

Las características exigibles a los productos de construcción y rehabilitación de edificios se define en función de una serie de criterios tales como:

1. El comportamiento de los edificios frente al agua se caracteriza mediante las propiedades hídricas de los productos de construcción y rehabilitación que componen sus cerramientos.
2. Los productos para aislamiento térmico y los que forman la hoja principal de la fachada se definen mediante su grado de absorción de agua por capilaridad, succión o tasa de absorción de agua inicial y por el grado de absorción al agua a largo plazo por inmersión total.
3. Los productos para la barrera contra el vapor se definen mediante la resistencia al paso del vapor de agua.
4. Los productos de construcción y rehabilitación para la impermeabilización, dependiendo de uso final de los mismos, se definen mediante sus propiedades de estanqueidad, resistencia a la penetración de raíces, envejecimiento artificial por exposición prolongada a la combinación de radiación ultravioleta, elevadas temperaturas y agua, resistencia a la fluencia, estabilidad dimensional, envejecimiento térmico, flexibilidad a bajas temperaturas, resistencia a la carga estática y dinámica,  alargamiento a la rotura y resistencia a la tracción.

Una amplia gama de productos para la construcción y rehabilitación existe en el mercado actual, la elección de uno u otro ha de hacerse teniendo en cuenta una serie de criterios como son su idoneidad en relación con el elemento constructivo donde se ubique, las características técnicas y prestaciones prescritas por la normativa estatal y las normas de buen uso y su repercusión en el funcionamiento global de edificio.

PachecoAm, Rehabilitación comunidades de propietarios y Reforma todo tipo de viviendas. En todos nuestros proyectos y ejecuciones de obra solo utilizamos materiales de alta calidad que garantizan junto con la profesionalidad y experiencia de nuestro personal la plena satisfacción con los trabajos que ejecutamos.

CUBIERTAS INCLINADAS EN EL CÓDIGO TÉCNICO DE EDIFICACIÓN

La cubierta inclinada, un tipo de cubierta en la que la propia estructura de la cubierta funciona como elemento de impermeabilización dado que los diferentes planos  inclinados (faldones) sobre los que se sitúa la capa de protección permiten la evacuación del agua procedente de las precipitaciones. Para asegurar al máximo la impermeabilización en las cubiertas inclinadas, la capa de protección ha de estar formada por piezas impermeables como las tejas colocadas de modo que exista cierto solape entre ellas.

Las cubiertas inclinadas son la solución constructiva empelada en la arquitectura tradicional para asegurar la estanqueidad ante el agua en las edificaciones, pero la introducción de nuevas soluciones y materiales de impermeabilización de cubiertas ha supuesto la necesidad de regular los requerimientos necesarios para que las cubiertas inclinadas  puedan cumplir con las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, requerimientos que se encuentran recogidos en los documentos básicos DB-HE (ahorro de energía), DB-HS (Salubridad) y DB-HR (protección frete al ruido) del citado Código Técnico de la Edificación.

Concretamente en el documento básico DB-HS del Código Técnico de la Edificación se establecen una serie de condiciones de obligado cumplimiento para las cubiertas inclinadas de modo que se garantice la protección frente a la humedad, la calidad del aire interior y la recogida y evacuación de aguas.

Exigencias del Código Técnico de la Edificación para las cubiertas inclinadas:

En resumen, el Código Técnico de la Edificación, en su documento básico DB-HS (Salubridad),  establece las condiciones mínimas que deben de reunir las cubiertas inclinadas en relación con el sistema de formación de pendientes, la pendiente  mínima exigida y el grado de solape de las piezas que conforman la capa de protección tanto si la cubierta inclinada cuenta con una capa de impermeabilización como si carece de ella.

PacecoAM, rehabilitación y mantenimiento de comunidades de propietarios. Realizamos la reparación urgente de cubiertas con goteras. Un equipo de profesionales altamente cualificados y las técnicas más novedosas al servicio del bienestar de las comunidades de propietarios.

TIPOS FACHADAS LIGERAS

Las fachadas ligeras, una de las soluciones constructivas para el revestimiento de los edificios, se definen, según la norma europea UNE-EN 13119 (Fachadas ligeras: Terminología) como una fachada externa del edificio fabricada con enmarcado hecho principalmente de metal, madera o PVC-U, compuesta de elementos estructurales verticales y horizontales, conectados entre sí y anclados a la estructura portante del edificio  que aporta, por sí misma o conjuntamente con otros elementos estructurales del edificio, todas las funciones normales de un muro exterior pero no contribuye a soportar las cargas características de la estructura del edificio.

Existen dos tipos básicos de fachadas ligeras en función de la relación constructiva que exista entre la fachada ligera y los forjados de la estructura portante del edificio:

1. Muro cortina: fachada ligera en la que la estructura auxiliar de la fachada ligera está suspendida de los forjados del edificio de modo que pasa de forma  continua por delante de los forjados del edificio como si de una cortina se tratara.
2. Fachada panel: La estructura auxiliar de la fachada ligera se apoya en cada forjado de modo que la fachada ligera se interrumpe en cada forjado, delimitando de esta manera zonas independientes o paneles.
3. Se pueden distinguir además dentro de las fachadas ligeras otros tipos constructivos como son: las fachadas ligeras de estructura aparente, fachadas ligeras de silicona estructural, fachadas de vidrio abotonado, fachadas ligeras en fachadas ventiladas y fachadas captoras.

La fachada ligera, aunque tradicionalmente se ha utilizado en obra nueva y concretamente para determinados tipos de edificios: oficinas, centros comerciales, estaciones de autobuses y trenes, aeropuertos…… amplia cada vez sus opciones de uso empezando también a utilizarse en la rehabilitación de edificios existentes. En todo caso, e independientemente del uso final del edificio, hay unas determinadas exigencias técnicas que deben de cumplir todos los elementos que constituyen las fachadas ligeras de modo que se garantice la funcionalidad básica de todo cerramiento exterior del edificio: la protección frente a los agentes de los agentes exteriores procedentes del medio ambiente externo.

Confort higrotérmico y seguridad son las exigencias básicas que deben de cumplir las fachadas ligeras para dar cumplimiento a su funcionalidad. Por lo tanto, la fachada ligera debe de estar diseñada y construida para garantizar un adecuado aislamiento térmico y acústico y para garantizar la seguridad estructural, frente al fuego y frente al agua. Pero además, debido a las características especiales  del sistema constructivo de las fachadas ligeras, se debe de contemplar la inclusión de elementos que garanticen el confort lumínico, la protección frente a las radiaciones solares y, debido a la gran cantidad de elemento metálicos conectados entre sí, la protección frente a las descargas eléctricas.

PachecoAM especialistas en la rehabilitación de comunidades de propietarios. Rehabilitamos fachadas, cubiertas y patios interiores y ofrecemos nuestros servicios de mantenimiento de edifcios que garantice la conservación en perfecto estado de la comunidad de propietarios.

EL MANTENIMIENTO DE LA ESTRUCTURA

En el ámbito del mantenimiento de las comunidades de propietarios se consideran obras, trabajos y actuaciones de mantenimiento todas aquellas acciones cuyo objetivo es la  conservación física y funcional de la comunidad a lo largo de toda la vida útil del edificio, aunque además de conservar, un buen mantenimiento debe encaminarse a la mejora de todas las prestaciones que los diferentes elementos e instalaciones de los edificios ofrecen.

Por ello es importante que en las comunidades de propietarios se realicen las labores de inspección y mantenimiento pertinentes no solo para los elementos visibles para los usuarios de la comunidad de propietarios sino también para aquellos elementos que no son visibles como son la estructura vertical y horizontal, las juntas estructurales y la cimentación del edificio.

En términos generales se ha de tener en cuenta que los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga incluidas en las que no se deben abrir rozas, no pueden ser alterados sin un control realizado por un técnico competente. Por lo tanto, antes de planificar cualquier actuación de obras de mantenimiento, reforma, rehabilitación o modificación sobre elementos estructurales, se deberá realizar un asesoramiento técnico sobre la viabilidad y el procedimiento a seguir para ello y, en su caso, la redacción de un estudio de seguridad y salud laboral.

Las prescripciones para el mantenimiento de la estructura de los edificios incluyen acciones tales como:

1. No realizar taladros ni rozas en vigas y pilares y, en caso de que cuelguen objetos en los elementos estructurales se proveerán tacos y tornillos apropiados.
2. Evitar humedades persistentes en los elementos de la  estructura de la comunidad de propietarios.
3. Para colgar objetos en los elementos estructurales se preverán tacos y tornillos apropiados.
4. No adosar en los muros elementos o acopios importantes no previstos.
5. En estructuras de fábrica se prestará especial atención a: fisuras, presencia de humedad, movimientos diferenciales, alteraciones superficiales de dureza, textura o colorido, signos de corrosión y del nivel de carbonatación del mortero que recubre las armaduras.

En resumen las labores de inspección y mantenimiento de la estructura del edificio que tiene que llevar a cabo la comunidad de propietarios se podría concretar en las siguientes actuaciones:

1. Inspección permanente que permita la detección precoz de síntomas indicadores de lesiones en la estructura como son la aparición de humedades, desplomes, oxidaciones, fisuras y grietasen cualquier elemento constructivo y de ataques de termitas, carcoma, hongos en elementos estructurales de madera.
2. Cada 10 años: Control del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en las paredes y pilares de cerámica, bloques de mortero o de hormigón ligero y la comprobación del estado del sellado de las juntas de dilatación en estructuras de hormigón y de la pintura de protección en estructuras de acero o madera.
3. Cada 15 años: revisión del estado general de la estructura del edificio.

PachecoAm, mantenimiento integral de comunidades de propietarios. Un equipo de especialistas y personal cualificado cuidará de su Comunidad de Propietarios y realizará las labores de mantenimiento necesarias para garantizar una larga vida útil de su edificio y evitar la aparición de patologías.