Archives for octubre 2013

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REHABILITACION DE FACHADAS POR EL EXTERIOR

MATERIALES AISLANTES PARA LA REHABILITACION

rehabilitacion_exterior_fachadas

En diferentes post de este blog se han abordado algunos de los sistemas de rehabilitación de fachadas y las propiedades y características de los distintos materiales aislantes que pueden ser empleados en la rehabilitación de las fachadas de las comunidades. Evidentemente, en los tiempos actuales, en los que la incorporación de materiales aislantes en todos los procesos de rehabilitación de fachadas es prácticamente obligatorio, la primera decisión cuando se tiene que acometer tales obras es el tipo de sistemas de aislamiento a emplear en la rehabilitación de fachadas.

De los sistemas empleados en la rehabilitación térmica de fachadas, quizás el más empleado, puesto que ofrece numerosas ventajas no solo en el proceso de ejecución sino también a nivel económico,  sea la rehabilitación térmica por el exterior (sistemas SATE). Como ya se vio en anteriores artículos (Rehabilitación por el exterior SATE/ETICS), este es un sistema basado básicamente en la colocación de una capa formada por paneles de material aislante por el exterior del edificio. Lo más habitual es emplear poliestireno expandido, pero también se puede emplear otros materiales aislantes como el poliestireno extruido.

poliestireno_extruido_xps

Tanto si se emplea en la rehabilitación de la fachada el poliestireno expandido como el poliestireno extruido, el procedimiento consiste en adherir, mediante adhesivos u otro tipo de fijaciones mecánicas) sobre el muro soporte, el material aislante en forma de paneles para posteriormente cubrirlo con una capa protectora y de revestimiento realizada con morteros especiales que constituyen  el acabado final visto.

La elección del material aislante a utilizar, dependerá en gran parte de las necesidades de aislamiento e impermeabilización de la comunidad de propietarios, necesidades que en gran medida están determinadas por las condiciones climatológicas del  lugar. Así, en condiciones en donde las temperaturas sean extremas, el aislante deberá tener mayor densidad para alcanzar el mismo nivel de rendimiento y si en la climatologia predominan los fenomenos relacionados cn el agua, es mas conveniente que en la rehabilitación de la fachada se empleen materiales aislantes con escasa absorción de agua que aporte aislamiento al tiempo que facilita la impermeabilización de la fachada. Si se comparan poliestireno extruido y poliestireno expandido encontramos que poliestireno expandido  tiene menor densidad (de 10 a 30 kg/m2), baja resistencia a la compresión mecánica y su absorción de agua es más elevada que el poliestireno extruido. Por  el contrario, el poliestireno extruido es más denso (20 a 55 kg/m2), tiene mayor resistencia a la compresión mecánica y absorbe poca agua.

En PachecoAM tenemos personal con una amplia experiencia en la rehabilitación de comunidades de propietarios. Nuestro  equipo de profesionales le asesorará en todo lo referente a la rehabilitación térmica de edificios y en el sistema más adecuado a las necesidades energéticas de su edificio.

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MANTENIMIENTO DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

MANTENIMIENTO DE LA RED DE SANEAMIENTO

Red_saneamiento_comunidades

La red de saneamiento compuesta por elementos y conductos de desagüe de los aparatos de las viviendas y de algunos recintos del edificio, desde que sale del edificio, pertenece normalmente al municipio que es quien se ocupa de su conservación. Toda la red que queda dentro del edificio hasta las bajantes, debe mantenerla la Comunidad de propietarios e incluye no solo los elementos y conductos de desagüe sino también la red de saneamiento vertical (bajantes), albañales, arquetas, colectores, etc. En la mayoría de edificios, hay una sola red de saneamiento que permite  evacuar tanto las aguas fecales o negras como las aguas pluviales, aunque la tendencia es separar la red de aguas pluviales y la red de aguas negras, con el objetivo de conseguir la disminución de los costes asociados a la depuración del agua.

La conservación y mantenimiento de la red de saneamiento es fácil, basta con conservar la instalación limpia y libre de depósitos para lo cual es necesario  observan determinadas normas y hábitos higiénicos correctos por parte de los usuarios de la comunidad de propietarios. Entre ellos:

  1. La red de evacuación de agua, en especial el inodoro, no puede utilizarse como vertedero de basuras. No se deben de tirar plásticos, algodones, gomas, compresas, hojas de afeitar, bastoncillos, etc. que taponen las conducciones produciendo rebosamientos malolientes como fugas, mancha….., ni aguas que contengan aceites, colorantes permanentes o sustancias tóxicas
  2. Para desatascar los conductos no se pueden utilizar ácidos o productos que perjudiquen los desagües. Se deben utilizar  siempre detergentes biodegradables con lo que se evita la creación de espumas que petrifiquen dentro de los sifones y de las arquetas de la comunidad.
  3. Revisar con frecuencia los sifones de los sumideros y comprobar que no les falte agua para evitar que los olores de la red salgan al exterior.
  4. Las posibles fugas se localizarán y repararán lo más rápido posible.
  5. Cualquier modificación en la instalación o en las condiciones de uso de la red de saneamiento de la comunidad de propietarios será realizada mediante un estudio previo y bajo la dirección de un Arquitecto.

Las tareas de mantenimiento de la red de saneamiento que la comunidad de propietarios  debe de realizar periódicamente son:

  1. Revisión de los sifones y válvulas cada vez que se produzca una disminución apreciable del caudal de evacuación.
  2. Revisión de las bocas de los canalones (cada 3-4 meses).
  3. Revisión de  las cámaras de descarga, los pozos de resalte o de registro y demás elementos auxiliares (cada 6 meses).
  4. Revisión anual del estado de los canalones y sumideros.
  5. Inspección de los anclajes de la red horizontal colgada del forjado, y de los anclajes de la red vertical vista (cada dos años).
  6. Cada 3 años  inspección de los albañales (conductos horizontales colgados) y del estado de las bajantes.
  7. Cada 10 años, Revisión integral de toda la red de saneamiento de la comunidad de propietarios y, especialmente, los sifones y arquetas.

Además de las anteriores normas de mantenimiento de la red de saneamiento de la comunidad de propietarios es conveniente realizar las siguientes acciones de limpieza:

  1. Mensualmente, vertido de agua caliente por los desagües.
  2. Semestralmente, limpieza de los canalones y sumideros de la cubierta.
  3. Anualmente, limpieza de las fosas sépticas, los pozos de decantación y digestión, y de la cámara de bombeo, según el uso del edificio y el dimensionado de las instalaciones.
  4. Cada 3 años, limpieza de las arquetas a pie de bajante, las arquetas de paso y las arquetas sinfónicas.

En PachecoAM estamos especializados en la rehabilitación y mantenimiento de comunidades de propietarios y porque sabemos que un buen mantenimiento evita costosas rehabilitaciones y repariciones, ponemos a disposición de su comunidad un  servicio de mantenimiento integral de fachadas, cubiertas e instalaciones de la comunidad de propietarios.

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LA REHABILITACION DE LA CUBIERTA INCLINADA

SOLUCIONES EN REHABILITACIÓN DE CUBIERTAS INCLINADAS.

Diversas son los motivos que requieren realizar trabajos de  rehabilitación en la cubierta inclinada debiendo, en la mayoría de los casos,  renovar al menos parcialmente el revestimiento impermeable del tejado.  Aprovechar, las obras de rehabilitación de la cubierta inclinada, aún en el caso de que la rehabilitación no exija la renovación total del revestimiento, para aislar térmicamente a la cubierta es una buena medida que contribuirá al ahorro energético de los usuarios de la viviendas y con ello, no solo se consigue subsanar los defectos y lesiones que afectaba a la cubierta sino que además se favorece la creación de edificios energéticamente eficientes.

Rehabilitacion_cubierta_iclinada_bajo_cubierta

Dos son los sistemas de intervención en la rehabilitación de cubiertas inclinadas: Rehabilitación de cubiertas inclinadas bajo cubierta (rehabilitación por el interior) y rehabilitación por el exterior. En el primero de ellos se requiere  que el espacio  bajo cubierta sea accesible o, en su caso, que pueda practicarse un acceso provisional o definitivo, y, consiste, en líneas generales, en la colocación del material aislante bajo el faldón (habitualmente de forma proyectada) o sobre el forjado entre tabiquillos (proyectado o en forma de planchas).

Las soluciones constructivas para la rehabilitación de cubiertas inclinadas por el exterior más habituales son: rehabilitación de la cubierta inclinada bajo teja con aislamiento de poliestireno expandido (EPS),  rehabilitación de la cubierta inclinada con proyección de espuma de poliuretano (PUR) sobre teja o pizarra y proyección con elastómero y rehabilitación de la cubierta inclinada con aislamiento de espuma de poliuretano (PUR) bajo teja.

Entre las intervenciones para la rehabilitación exterior de cubiertas, la más sencilla, económica y eficaz es la que se realiza mediante la proyección de espuma de poliuretano sobre teja o pizarra, puesto que no requiere de tratamientos previos del soporte ni medios auxiliares especiales. Consiste en la proyección de espuma de poliuretano sobre la cubierta de teja original, que actúa como soporte, y  proyección posterior de un elastómero de poliuretano que sirve como capa de protección al aislamiento de las radiaciones UV a la par que incrementa la  impermeabilidad de la cubierta.

Rehabilitacion_cubierta_inclinada_exterior

Entre las prestaciones del sistema de rehabilitación de cubiertas inclinadas con aislamiento exterior de espuma de poliuretano sobre teja destaca la estanqueidad y continuidad tanto en el aislamiento como en la impermeabilización y la eliminación de las juntas de dilatación.

PachecoAM, proyectos de rehabilitación de todo tipo de cubiertas y fachadas para comunidades de propietarios y viviendas. Profesionalidad, rapidez y calidad en todos nuestros proyectos y el empleo de las técnicas más novedosas en la rehabilitación de fachadas y cubiertas garantizan la satisfacción plena con nuestros trabajos.

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Informe_Evaluacion_Edificios

ITE, IEE Y REHABILITACIÓN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

EL INFORME DE EVALUACIÓN EDIFICIOS (IEE)

La aprobación de la  Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, ha supuesto un cambio importante en lo que se refiere al mercado del suelo y la vivienda. Dicha ley nace con tres objetivos claros: potenciar la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, permitir la reconversión del sector de la construcción hacia la rehabilitación de edificios, mejorar el estado de conservación, accesibilidad, calidad, sostenibilidad y la eficiencia energética de las comunidades de propietarios.

Informe Evalucaión Edificios (IEE)

Entre las novedades que presenta esta ley hay que destacar la creación del Informe de evaluación de edificios (IEE), informe que sustituye en parte a la actual ITE (inspección Técnica de Edificios) puesto que servirá para informar no solo del estado de conservación de los edificios sino también de sus condiciones de accesibilidad universal y el grado de eficiencia energética de los mismos.

La implantación del Informe de Evaluación de Edificios, respaldada por la aprobación de las bases reguladoras y la convocatoria del Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios Existentes del sector residencial, elaboradas por el Consejo de Administración del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE),  mediante Resolución de 25 de junio de 2013, supone, para las comunidades de propietarios que pretendan acogerse a las ayudas públicas para realizar obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, lla obligación de disponer  del citado Informe de Evaluación de Edificios (IEE) para poder acceder a dichas ayudas.

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Por lo tanto, si una comunidad de propietarios obtuviera una calificación desfavorable en la Inspección técnica de edificios (ITE), tuviera que realizar obras de rehabilitación, que,  conforme a la normativa establecida en el actual Código Técnico de la Edificación, deben de realizarse con  criterios de eficiencia energética (Exigencia básica HE 1: Exigencia de limitación de la demanda energética) y solicite las ayudas para las obras de rehabilitación energética de su comunidad, deberá de contar con el Informe de Evaluación de Edificios, el cual además de incluir el Informe de la Inspección Técnica de  Edificios (ITE), deberá informar de las condiciones universales de accesibilidad y el grado de eficiencia energética de la comunidad de propietarios.

PachecoAM pone a disposición de comunidades de propietarios sus servicios de rehabilitación y mantenimiento de comunidades de propietarios. Informamos, asesoramos y gestionamos íntegramente el proyecto de rehabilitación necesario para su comunidad.

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REHABILITACION Y REFORMA DE COMUNIDADES Y VIVIENDAS

IVA EN OBRAS DE RENOVACIÓN Y REPARACION DE VIVIENDAS PARTICULARES.

El Real Decreto-ley 20/2012 de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad (BOE de 14 de julio de 2012), establece, en principio, de forma indefinida, un tipo reducido del IVA para las  obras de renovación y reparación en viviendas particulares del 10% en lugar del tipo general de IVA (21%), siempre que cumplan determinados requisitos para ello. La reducción del IVA afecta no solo a las obras de renovación y reparación de viviendas sino que es extensible a las obras de rehabilitación de edificios destinados a viviendas, siempre que cumplan determinados requisitos.

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Los requisitos para la aplicación del IVA reducido en las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o viviendas cuando dichas obras no puedan ser calificadas como de rehabilitación son:

  1. Que el destinatario sea persona física y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular o una comunidad de propietarios por las obras hechas en el edificio en el que se  encuentre la vivienda.
  2. Que la construcción o rehabilitación de la vivienda o edificio a los que se refieren las obras hayan concluido al menos 2 años antes del inicio de las obras con derecho al tipo de IVA reducido.
  3. El coste de los materiales aportados por el empresario o profesional que realice la obra, no puede exceder del 40 %  del coste total de la obra.

Se considerán como “materiales aportados” todos aquellos bienes corporales que, en la ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales.

De este modo se incluyen dentro del concepto de renovación y reparación las obras de albañilería, fontanería, carpintería, electricidad y pintura, colocación de suelos en viviendas, reparación y renovación de puertas y armarios, siempre que cumplan los requisitos exigidos y su destinatario sea quien utiliza la vivienda para su uso particular  o sea una comunidad de propietarios de viviendas.

En PachecoAM estamos especializados en la rehabilitación de comunidades de propietarios y reforma de viviendas.  Elaboramos proyectos integrales de rehabilitación y reforma de comunidades y viviendas, encargándonos de todos los aspectos relativos a las mismas. Garantizamos la calidad, seguridad y profesionalidad  en todos los proyectos que gestionamos

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REHABILITACION DE FACHADAS MEDIANERAS

REHABILITACIÓN CON POLIURETANO

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Las fachadas medianeras de las comunidades de vecinos, es decir, esas fachadas en los edificios que habitualmente están tapadas por ser las que están pegadas a otro edificio, generalmente no son tenidas en cuenta en la rehabilitación de las fachadas de las comunidades precisamente porque dichas fachadas están tapadas y no requieren ser impermeabilizadas y, por supuesto no es posible aislarlas térmicamente a no ser que el aislamiento térmico se haga por el interior de las viviendas.

La única situación en la que una comunidad de propietarios se debe plantear la rehabilitación de las fachadas medianeras de su edificio es cuando se produce el derribo del edificio que linda con la comunidad. En estos casos, la fachada de la comunidad se queda al descubierto y requerirá de una rehabilitación que, como mínimo  incluirá algún tipo de intervención para impermeabilizar la fachada medianera, aunque por supuesto lo más recomendable es incorporar algún un aislante térmico también, especialmente si en la fachada medianera se descubren imperfecciones tales como oquedades o falta de sellado en la misma.

En estos casos, el material aislante más recomendable es la espuma de poliuretano proyectada que aportara el sellado a la fachada medianera además de dotar a la comunidad de aislamiento térmico, consistencia e impermeabilidad a la par de ser uno de los materiales de aislamiento térmico más económicos. La espuma de poliuretano proyectada, como material de aislamiento térmico de fachadas medianeras tiene la ventaja de ser un material que se adapta completamente a la superficie de la fechada con lo que se garantiza la impermeabilidad y el aislamiento térmico de la fachada medianera.

Como medidas adicionales en la rehabilitación de fachadas medianeras que garanticen la persistencia de la protección frente a las inclemencias meteorológicas que ofrece el poliuretano, las comunidades de propietarios que requieran realizar la rehabilitación de su fachada medianera tendrán que terne en cuenta:

  1. Los rayos ultravioleta provocan una degradación más rápida del poliuretano por lo que es recomendable protegerlo con una capa de pintura de poliuretano o con elastómero de poliuretano proyectado de 1.000 kg/m3.
  2. Colocar un pequeño tabique pegado a las fachadas con la intención de protegerlas de los agentes externos, especialmente en los tres primeros metros desde su base.
  3. Proteger la capa de espuma de poliuretano proyectado con un enfoscado.
medianera_revestida_poliuretano_proyectado

La rehabilitación de fachadas medianeras con poliuretano proyectado junto con cualquiera de las medidas mencionadas mejorará notablemente las prestaciones inherentes a la espuma de poliuretano: aislamiento  térmico y acústico e impermeabilización además de sellar  frente al aire  y mejorar la resistencia mecánica de la fachada medianera.

PachecoAM, ofrece soluciones de aislamiento e impermeabilización para la rehabilitación de fachadas medianeras. Nuestro equipo de profesionales realizara un tratamiento con espuma de poliuretano proyectada que garantiza la impermeabilización y aislamiento de su fachada medianera o patio interior de manera rapidez, eficaz y económica.

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