Archives for agosto 2013

LOS TIPOS DE CUBIERTAS PLANAS COMUNIDADES

LA CUBIERTA PLANA INVERTIDA

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Las cubiertas planas invertidas, una de las soluciones constructivas para las cubiertas de las comunidades de propietarios más innovadoras en el ámbito de la construcción, basada en la alteración del orden de colocación de las capas que componen la cubierta plana tradicional. Se denomina cubierta plana invertida a aquella en la que el aislante térmico protege a la lámina impermeabilizante, en oposición a la cubierta plana tradicional en la que la capa de aislamiento queda por debajo del impermeabilizante.

El sistema constructivo de las cubiertas plana invertidas se basa en la colocación de una serie de capas sobre el soporte estructural de la cubierta en el que previamente se ha creado una pequeña pendiente (siempre inferior al 5%) utilizando básicamente hormigones aligerados, que servirá para conducir elagua hacia los sumideros por donde se drena hacia el exterior, evitando así posibles filtraciones de agua a través de la cubierta.

La primera de las capas de la cubierta plana invertida es una lámina impermeabilizante protegida con un geotextil para minimizar los posibles daños que pudieran incidir en la cubierta plana invertida. Por encima de la capa de impermeabilizante se coloca una capa de aislante térmico, usualmente poliestireno extruido (xps) por ser uno de los materiales aislantes con mayor resistencia mecánica y menor grado de absorción del agua. La capa de aislante térmico se protege con una protección pesada, que ejercerá la función de superficie de acabado de la cubierta plana invertida.

Los diferentes tipos de cubierta plana invertida:

  1. Transitables: Cubiertas cuyo acabado consiste en losas filtrantes autoprotegidas (placas de poliestireno con una protección adosada de hormigón) o mediante pavimentos flotantes (losas pétreas o hidráulicas elevadas sobre plots).
  2. No transitables: Cubiertas planas con una capa final de morro o grava.
  3. Ajardinadas: En las cubiertas planas ajardinadas sobre el aislante se dispone una capa de tierra vegetal, sobre la que crece vegetación (la tierra vegetal en sí, constituye un aislante térmico).
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PachecoAM, especializados en la rehabilitación de comunidades de propietarios les ofrece las mejoes soluciones para su cubierta. Aportamos profesionalidad, experiencia, calidad y las técnicas más novedosas en la rehabilitación de cubiertas y fachadas. Trabajamos para satisfacer a las comunidades de propietarios.

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MANTENIMIENTO FACHADAS: BALCONES Y TERRAZAS

VOLADIZOS: BALCONES Y TERRAZAS

Los voladizos son todos los elementos constructivos que sobresalen horizontal o inclinadamente de la vertical de un edificio o pared, constituyen las estructuras que componen los suelos de balcones y terrazas de las fachadas de las comunidades de propietarios. Balcones y terrazas se diferencian en su sistema constructivo: las terrazas, habitualmente son una continuación de los forjados, mientras que los balcones suelen ser independientes del forjado y su estructura se basa en perfiles metálicos. Si embargo, tanto los balcones como las terrazas son los elementos dentro de las fachadas de las comunidades que requieren un especial mantenimiento.

El mantenimiento de los voladizos de las fachadas de las comunidades de propietarios tiene como objetivo prevenir la aparición de las principales lesiones que se pueden dar en los mismos: deterioro del solado, fisuras en el canto del forjado, deterioro de la impermeabilización y deterioro de la base de la bandeja, y, además, en el caso de los balcones hay que vigilar también procesos de oxidación de la estructura metálica que soporta el balcón. Pero el buen mantenimiento de balcones y terrazas empieza por hacer un buen uso de los mismos y respetar una serie de normas básicas de uso y conservación.

Balcones y terrazas están calculados para soportar un peso determinado; si se sobrepasar ese limite, se favorece la aparición de determinadas lesiones en los balcones y terrazas.

Especialmente hay que tener cuidado, con la colocación de jardineras en los bordes del balcón o terraza y por supuesto, estos,  nunca deben utilizarse como apoyo de andamios o de  otros elementos que sirvan para elevar cargas, como por ejemplo poleas.

Ademas de un uso adecuado de las terrazas y balcones, el mantenimiento periódico y continuado ayudará a la perfecta conservación de balcones y terrazas.

Este mantenimiento de terrazas y balcones de la fachada requiere realizar una revisión anual, preferentemente antes de la época de lluvias de: el estado del enfoscado en bases y cantos, el estado de conservación del solado, la presencia de humedades en bases y cantos, estado de conservación de barandillas metálicas y de sus anclajes.

Todo ello nos permitirá detectar posibles fisuras, procesos de oxidación, piezas sueltas en el solado…. que arregladas a tiempo evitan lesiones mayores.

El mantenimiento anual de balcones y terrazas ha de completarse con una revisión completa cada 5 años para comprobar si existen fisuras o flechas además de la pertinente Inspección Técnica de Edificios (ITE), que en Madrid es obligatoria realizarla  cada 10 años en todos los edificios con una antiguedad superior a los 30 años.

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El mantenimiento de los balcones y terrazas, por ser elementos de la fachada de la comunidad de propietarios corresponde realizarlo a la propia comunidad de propietarios, lo cual no exime a cada propietario de hacer un buen uso de su balcón o terraza y en la medida de lo posible vigilar para que matengan su estado intacto. Las lesiones en los balcones y terrazas de las fachadas de las comunidades terminan por generar patologías que pueden afectar a todos los elementos de la fachada de la comunidad y generan un envejecimiento precoz de la misma.

En PachecoAm nos hemos especilizado en la rehabilitación integral de Comunidades de Propietarios, pero además ofrecemos un servicio de mantenimiento de fachadas y cubiertas, que ayudará a su comunidad a mantener en perfecto estado su edificio y le evittará nuevas y costosas rehabilitaciones.

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LANAS MINERALES EN REHABILITACIÓN DE COMUNIDADES

PROPIEDADES DE LAS LANAS MINERALES

Las lanas minerales, productos aislantes constituidos por un entrelazado de filamentos de materiales pétreos que forman un fieltro que mantiene entre ellos aire en estado inmóvil. Dos son básicamente los elementos naturales que intervienen en la fabricación de lanas minerales: arena silícea y roca basáltica. El primero de ellos, se utiliza en la fabricación de lanas de vidrio y, el segundo en la fabricación de lanas de roca.

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El proceso de fabricación de las lanas minerales consiste en fundir la arena basáltica o roca volcánica a muy altas temperaturas al tiempo que se les aplica movimiento que permite fibrarla. Tras la aplicación de aglomerantes y aceites impermeabilizantes se obtiene un colchón que es comprimido y dimensionado. Las lanas minerales, en la actualidad se utilizan tanto para la rehabilitación de Comunidades como solución para el aislamiento térmico y acústico de edificios de nueva construcción.

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El uso de las lanas minerales en la rehabilitación de comunidades viene determinado por sus características aislantes, en las que además del aislamiento térmico que proporcionan otro tipo de materiales, se incluye el aislamiento acústico. Como material de aislamiento térmico, las lanas minerales en la rehabilitación de comunidades consiguen minimizar las pérdidas o ganancias térmicas a través de la envolvente de la comunidad con lo que se consigue un gran ahorro energético y la mejora del confort térmico del interior de la vivienda.

El aislamiento acústico en la rehabilitación de comunidades con lanas minerales se consigue gracias a que este material de fibras cruzadas desordenadamente y porosidad abierta permite que el aire quede ocluido en el interior de sus poros, por lo que ofrece muy poca capacidad de conductividad al sonido y altos niveles de aislamiento acústico.

Una ventaja más de las lanas minerales en la rehabilitación de comunidades de propietarios es su resistencia al fuego. Las lanas minerales son productos minerales orgánicos e incombustibles  que no generan gases ni humos tóxicos y contribuyen a la resistencia frente al fuego ya que no funden hasta temperaturas superiores a los 1.000 ºC, conservando sus prestaciones mecánicas frente a altas temperaturas.

PachecoAM y su equipo de profesionales con larga experiencia en rehabilitación de comunidades d;e propietarios pone al servicio de las mismas un amplio abanico de soluciones para la rehabilitación de edificios. La satisfacción de nuestros clientes y calidad de nuestros trabajos es nuestra mayor motivación.

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REHABILITACION Y MANTENIMIENTO COMUNIDADES

EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO

En el marco del mantenimiento en las comunidades de vecinos, entendiendo por mantenimiento, las labores de conservación de la estructura, las instalaciones, y los diferentes elementos del edificio, necesarias para garantizar que la comunidad de vecinos se adecue a las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, confort, accesibilidad, y funcionalidad, requeridas para todos los edificios, son varias las acciones que se pueden llevar a cabo.

La más común, y la que habitualmente se realizan en las comunidades de propietarios, es realizar mantenimientos correctivos, es decir, la realización de todos aquellos trabajos necesarios para subsanar fallos aparecidos en la comunidad de propietarios, en algunos casos, dichos fallos obligaban a la rehabilitación integral de la  comunidad de propietarios.

La normativa actual en materia de edificación (Código Técnico Edificación, CTE capítulo 2 art. 8.2), establece la obligatoriedad para todas las comunidades de propietarios, del uso y conservación del edificio. Obliga, por lo tanto a llevar a cabo una serie de acciones programadas para el mantenimiento  de la comunidad de vecinos y de todas sus instalaciones, con independencia de la aparición o no de fallos o defectos constructivos.  Es lo que se denomina el “mantenimiento preventivo”.

En base a esta normativa todos los edificios de nueva construcción deben de contar con el llamado libro del  edificio, en el que, entre otros aspectos se recogen las instrucciones necesarias para poder llevar a cabo la conservación, mantenimiento y, caso de ser necesarias obras de rehabilitación, reforma o reparación.

Muchos edificios ya existentes no cuentan con dicho libro, lo cual no exime a las comunidades de vecinos de sus obligaciones en relación con el mantenimiento preventivo del edificio.

Eliminar diferentes patologías que aparecen en la comunidad de vecinos, producto del deterioro provocado por el paso del tiempo, mediante costosas obras de rehabilitación, puede evitarse si se siguen las instrucciones de mantenimiento del edificio, siendo a largo plazo más rentable el mantenimiento que la rehabilitación.

El mantenimiento del edificio requiere planificar una serie de actividades a corto y medio plazo, adaptadas a la realidad del edificio que garanticen durabilidad del edificio, prevengan el envejecimiento  y minimicen el coste de la  rehabilitación de la comunidad de propietarios.

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PachecoAM, lleva más de una década prestando sus servicios de rehabilitación y mantenimiento a las comunidades de propietarios. Nuestro personal altamente capacitado y con gran experiencia en el mantenimiento y rehabilitación de comunidades, puede elaborar  un plan de mantenimiento integral adaptado a las necesidades de su comunidad de vecinos. Calidad en nuestros trabajos y satisfacción de nuestros clientes son nuestros objetivos primordiales.

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FISURAS Y GRIETAS FACHADAS COMUNIDADES

ORIGEN FISURAS Y GRIETAS

Fisuras y grietas, dos de las patologías más frecuentes que aparecen en las fachadas de las comunidades de vecinos, debido a causas diversas que incluyen acciones físicos-químicas, mecánicas y biológicas que inciden sobre la fachada de la comunidad, defectos en los materiales utilizados y defectos en la ejecución.

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Un buen diagnóstico del origen de las fisuras y grietas en las fachadas de las comunidades requiere un estudio exhaustivo de las fisuras y grietas en el que se recojan datos relativos a su tamaño (anchura, extensión y profundidad), localización, bordes (romos, cortantes, redondeados…) y antigüedad y estado (activas o estabilizadas).

La mayoría de las personas no expertas tienden a equiparar las grietas y las fisuras, sin embargo, fisuras y grietas  no son lo mismo ni tienen la misma importancia y gravedad.

Grietas y Fisuras se diferencian porque, aun siendo en ambos casos aberturas incontroladas en elementos superficiales de la  fachada, en el caso de las fisuras solamente está afectada la capa superficial del elemento mientras que en el caso de las grietas está afectado el elemento en todo su espesor.

Esta diferencia determina la gravedad de la lesión de las fachadas: las fisuras afectan básicamente a los acabados exteriores de fachadas, interiores de paredes, suelos y techos; las grietas pueden aparecer en cualquier elemento estructural o de cerramiento: pilares,  muros, forjados etc, comprometiendo la función estructural del elemento afectado.

Origen de fisuras y grietas en fachadas de comunidades de propietarios:
  1. Acciones mecánicas de origen estructural: el asentamiento y desplazamiento de cimentaciones originado principalmente por movimientos de desplazamiento del suelo.
  2. Defectos de diseño del proyecto: Como pueden ser la falta de juntas de dilatación, convivencia de materiales incompatibles para su uso en exteriores, soluciones constructivas incorrectas y no específicas para un determinado tipo de material.
  3. Defectos de ejecución del proyecto: fundamentalmente el empleo  de materiales defectuosos tales como morteros con una dosificación incorrecta, ladrillos poco cocidos……etc,  y la aplicación defectuosa de la técnica de la buena construcción son causas de la aparición de fisuras y grietas en las fachadas de las comunidades de propietarios y viviendas.
  4. Variaciones térmicas e higrotermicas que pueden ser generadas desde el interior de las viviendas o desde el exterior. Estas variaciones debido a procesos de dilatación y contracción provocan deformaciones horizontales de la estructura o variaciones dimensionales del revestimiento por cambio de temperatura y humedad.
  5. Erosión y envejecimiento prematuro de la fachada por la acción de agentes externos: contaminación, presencia de humedad….

PachecoAM, más de una decada al servicio de las comunidades de propietarios. Si comunidad de vecinos tienen grietas o fisuras en la fachada, nuestro equipo de arquitectos realizara un estudio de las mismas y confeccionara un proyecto de rehabilitación de la fachada que elimine todas sus lesiones. Garantizamos la calidad y satisfacción de las comunidades con los trabajos realizados.

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AYUDAS A LA REHABILITACION DE COMUNIDADES MADRID

AREAS DE REHABILITACION INTEGRAL Y AYUDAS

En el ámbito de la rehabilitación de edificios, el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbana, 2013-2016 ya había establecido unos planes en los que se asignan una serie de ayudas para la rehabilitación de viviendas y comunidades de propietarios. Concretamente en el  Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria se determinaron  las actuaciones de rehabilitación de comunidades y viviendas a  subvencionar y la cuantía de las ayudas destinadas a dichas actuaciones.

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Estas ayudas están destinadas a incentivar la sostenibilidad, accesibilidad y eficiencia energética de comunidades de propietarios y viviendas y, a ellas hay que sumar las ayudas aprobadas el pasado jueves 1 de agosto de 2013 por el Ayuntamiento de Madrid para la rehabilitación de viviendas y comunidades de propietarios situados en áreas de rehabilitación integral (ARI) de Ciudad de los Ángeles, Lavapiés y San Cristóbal de los Ángeles.

La adecuación estructural y funcional de viviendas y comunidades de propietarios y de las condiciones de habitabilidad de los mismos son los objetivos de estas ayudas que podrán ascender hasta un límite máximo de 10.000 euros por vivienda dependiendo de los ingresos de los solicitantes. Gracias a esta ayuda aquellas obras encaminadas a garantizar  la seguridad en la estructura del edificio, proporcionen condiciones adecuadas de acceso, estanquidad frente a la lluvia y la humedad, aislamiento térmico y supongan una mejora en las condiciones de habitabilidad de la comunidad de propietarios o de las viviendas podrán beneficiarse de una subvención de hasta un 35% del presupuesto protegido.

El nuevo plan de ayudas a la rehabilitación de viviendas y comunidades de propietarios situadas en cualquiera de las tres áreas de rehabilitación integral anteriormente citadas,  tiene un carácter plurianual y se mantendrán hasta el 2015, pudiendo beneficiarse de ellas Comunidades, propietarios, y arrendatarios de las viviendas situadas en alguna de estas áreas de rehabilitación integral.

Además de subvenciones para obras de rehabilitación en áreas de rehabilitación integral, el Ayuntamiento de Madrid tiene establecidas una serie de ayudas para la rehabilitación de edificios cuya inspección técnica de edificios (ITE) haya sido desfavorable, y requieran realizar obras de rehabilitación en cubiertas, patios, elementos estructurales, forjados, cimentación y en la red general de saneamiento.

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PachecoAM, pone a disposición de comunidades de vecinos y propietarios, todo un equipo de profesionales y especialistas en la rehabilitación integral de Comunidades y viviendas. Experiencia, profesionalidad y calidad nos avalan.

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