Archives for julio 2013

ACCESIBILIDAD EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

ELIMINACIÓN BARRERAS ARQUITETÓNICAS

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La eliminación de barreras arquitectónicas y la accesibilidad en comunidades de propietarios, necesidad básica y vital en el caso de personas con discapacidad o movilidad reducida y mayores de setenta años, para conseguir o facilitar el acceso a la vía pública e instalaciones de uso común de la comunidad de propietarios; se ha convertido en uno de los criterios fundamentales tanto en la rehabilitación de comunidades de propietarios como en la construcción de nuevos edificios.

La normativa actual en materia de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad obliga a las comunidades de propietarios a hacer frente al coste de las obras de adaptación de la comunidad de vecinos que garanticen el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Obligación que queda recogida en la actual Ley de Propiedad Horizontal, que, según la nueva redacción de su artículo 10 establece:

  1. La obligación de la comunidad de propietarios de realización las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad necesarias.
  2. La obligación de la comunidad de propietarios de realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes y que sean solicitadas por  los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios a personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

Es decir, cualquier persona con un grado de discapacidad acreditado o mayor de 70 años podrá solicitar que su comunidad de propietarios realice obras de reforma y mejora de la accesibilidad del edificio cuyo coste, si no supera tres mensualidades ordinarias por vecino, deberá ser sufragado por la comunidad. Cuando el  coste de las obras de accesibilidad en la comunidad de propietarios superara a tres mensualidades de gasto ordinario, la comunidad no estará obligada a sufragar dicho gasto, salvo que exista acuerdo válido al respecto tomado en la junta de la comunidad de propietarios.

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Pero no todo en relación con la accesibilidad en las comunidades de propietarios son obligaciones, hay también una serie de ayudas recogidas en Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas. Concretamente su Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria se establece las condiciones de financiación y ayudas para las actuaciones en las comunidades de propietarios cuyo objetivo sea la conservación, mejora de la calidad, sostenibilidad y accesibilidad del edificio.

PachecoAM realiza obras de reforma de acondicionamiento de comunidades de vecinos, para salvar las barreras arquitectónicas, instalando rampas de acceso para minusválidos. Plena garantía y profesionalidad en todos los trabajos realizados que garantizan la máxima satisfacción.

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CUBIERTA INCLINADA EDIFICIOS Y VIVIENDAS

REHABILITACIÓN CUBIERTA INCLINADA

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La cubierta inclinada, solución arquitectónica tradicional para el cerramiento de edificios  en la que se garantizaba la exigencia principal de toda cubierta de recoger el agua e impedir que penetrara en el interior,  mediante una estructura formada por faldones con mayor o menor grado de inclinación. En este tipo de cubiertas  la evacuación del agua se  realiza hacia afuera: el grado de inclinación de los faldones determina la cantidad y velocidad del agua a evacuar y el drenaje se realiza a través de sistemas abiertos como el vertido por el alero del tejado, o cerrados, vertido del agua en canalones y bajantes.

Los faldones, más o menos inclinados,  son los elementos principales de este tipo de cubiertas y son los puntos claves para garantizar la estanqueidad al agua. Los puntos de encuentro de los faldones: cumbreras, líma telas y lima hoyas, además de una serie de elementos que pueden aparecer en las cubiertas inclinadas tales como chimeneas, claraboyas o casetones y que provocan discontinuidades en las cubiertas requieren soluciones constructivas especificas en cada caso debido fundamentalmente al diferente comportamiento higrotermico de estos elementos y la posibilidad de que en ellos se generen puentes térmicos que generen problemas de humedad y condensación en la cubierta

El uso de la cubierta inclinada como sistema de impermeabilización permite el aprovechamiento de un espacio (espacio bajo cubierta), tradicionalmente destinado a almacén o trastero para su uso como espacio habitable lo que ha obligado a modificaciones estructurales de las cubiertas inclinadas en las que además de la capa de impermeabilizante natural que suponen los faldones inclinados hay que añadir una capa de aislante térmico.

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La rehabilitación de las cubiertas inclinadas, también denominadas cubiertas calientes o de una sola hoja, requiere que se cumplan una serie de condiciones tales como la impermeabilización y el aislamiento térmico, pero también  la ventilación y el empleo de elementos ligeros.  Poliestireno extruido, Poliestireno expandido, espuma de poliuretano,…… son algunas de soluciones para la rehabilitación térmica de cubiertas inclinadas, rehabilitación que puede realizarse por el interior o por el exterior de la cubierta  mediante la inclusión del aislante térmico bajo teja o sobre teja.

PachecoAM., rehabilitamos y reparamos cubiertas. Nuestros especialistas emplean los más modernos materiales y técnicas en la rehabilitación de tejados y cubiertas. Realizamos reparaciones urgentes de  toda clase de goteras y humedades en cubiertas de Comunidades de Propietarios y Vecinos.

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Humedades_condensacion

HUMEDADES EN VIVIENDAS Y COMUNIDADES

HUMEDAD POR CONDENSACIÓN

La presencia de agua y humedades en viviendas y comunidades de propietarios tiene diversas causas y formas de manifestarse,  algunas de las cuales, humedad por filtración y humedad capilar, ya hemos visto en anteriores artículos en este blog.

Toca ahora hablar de la humedad por condensación, muy frecuente en el interior de las viviendas sobre todo en el periodo invernal y se manifiesta fundamentalmente en ventanas y paredes con alto coeficiente de transmisión térmica. Su consecuencia más inmediata es la aparición  de hongos que se extienden por toda la pared de la vivienda,  lo que lógicamente produce un deterioro de  las condiciones de habitabilidad y salubridad de la vivienda.

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La humedad ambiental habitualmente es el origen de la humedad por condensación en viviendas. Cuando esta humedad ambiental sobrepasa el 65% (medida con el higrómetro convencional) es fácil que al entrar la humedad condensada en contacto con materiales fríos (paredes carentes de impermeabilización, ventanas, cristales…..la humedad cambie su estado gaseoso por líquido y es entonces cuando se observan los efectos de la humedad por condensación: agua chorreando por las ventanas, humedad en paredes y armarios……ect.

Estas humedades normalmente se producen con mayor intensidad en zonas donde la humedad relativa del aire es alta (cocinas, cuartos de baño y dormitorios), habitaciones poco ventiladas y en los puentes térmicos de las fachadas. Son difíciles de combatir pero si hay una serie de pequeños consejos que los propietarios de viviendas pueden seguir para prevenir las humedades por condensación:

  1. Reducir en la medida de lo posible la emisión de vapor de agua.
  2. Mantener cerradas las puertas de las habitaciones más húmedas (cocinas y baños).
  3. Ventilar 10 minutos diariamente las habitaciones.
  4. No tender ropa húmeda en las habitaciones.
  5. Evitar las estufas de gas butano.
  6. Evitar puertas y ventanas metálicas. Aproveche los planes de renovación de ventanas para cambiarlas por unas de PVC
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Pero si realmente quiere evitar la aparición de humedad por condensación en su vivienda se debe de realizar una rehabilitación de la fachada de la comunidad para evitar la existencia de puentes térmicos. Una buena intervención en la fachada de la comunidad de propietarios en las que se mejore el aislamiento térmico de la fachada eliminara puntos fríos de los cerramientos (puentes térmicos) generadores de humedad por condensación y ayudara a todas las viviendas de la comunidad a librarse de ellas.

En PachecoAM, sabemos que la mejor vivienda es la que cumple con los requisitos de salubridad, confort  higrotermico, seguridad y ahorro energético. Por ello dispone de un equipo de profesionales al servicio de las comunidades de vecinos que le asesorarán a Ud. y su comunidad sobre  la solución más adecuada para los problemas de humedad.

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ITE Y REHABILITACIÓN DE FACHADAS

REHABILITACION DE TERRAZAS Y BALCONES

La fachada de las comunidades de propietarios son los elementos constructivos más visibles de las viviendas, protegen de todos los elementos externos, pero sobre todo son los elementos que más sufren y mas se deterioran por su constante interacción con el medio. Pero incluso dentro de las fachadas hay elementos más susceptibles de sufrir más deterioros que otros como son los balcones y terrazas.
El deterioro de terrazas y balcones se debe fundamentalmente a la constante exposición a factores ambientales tales como son los cambios bruscos de temperatura, las lluvias, la presencia de humedad….,  y suelen ser causa de una ite desfavorable para la comunidad de propietarios. Un buen mantenimiento puede  evitar una inspección (ITE) desfavorable y trabajos de rehabilitación.

Evitar una ITE desfavorable y la consiguiente rehabilitación requiere que las comunidades de propietarios mantengan en buen estado sus terrazas y balcones y reparen lo antes posible las lesiones que vayan observando en balcones y terrazas y para ello basta con estar pendientes de los posibles defectos que puedan aparecer y repararlos lo antes posible.
Las lesiones fundamentales de las terrazas que suelen generar la Ite desfavorable y requieren la rehabilitación de la fachada son: deterioro del solado (habitualmente baldosas) y de la capa de impermeabilización, fisuras en cantos del forjado y presencia de humedades. Este tipo de lesiones puede provocar que el agua resbale por la fachada provocando el daños en la misma o generando humedades en pisos inferiores.

En el caso de los balcones de las fachadas de las comunidades de vecinos hay que tener en cuenta que su sistema constructivo es diferente al de las terrazas, las cuales se conforman como prolongación del forjado de la fachada del edificio.
Los balcones, habitualmente constituidos por  estructuras metálicas independientes del forjado de la fachada y  protegidas, en algunos casos,  por una capa de enfoscado;  además de las típicas lesiones que pueden aparecer en las terrazas pueden presentar daños derivados de procesos de oxidación de la estructura metálica que conforma el balcón.
La oxidación en casos extremos puede provocar la corrosión de la  estructura  metálica de los balcones con la consiguiente pérdida de la capacidad portante y riesgo de desprendimiento.

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En PachecoAM, especialista en rehabilitación de fachadas, haremos un estudio del estado de sus terrazas y balcones y repararemos las deficiencias que puedan aparecer antes de realizar la ITE y evitará así una calificación de desfavorable en la ITE . Profesionalidad, calidad y garantía nos avalan.

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INSTALACIÓN ELÉCTRICA COMUNIDAD PROPIETARIOS

REVISIÓN INSTALACIÓN ELÉCTRICA

Desde PachecoAM, queremos recordar a todas las Comunidades que la actual ley en materia de instalaciones eléctricas comunes, establece que deben de realizar una inspección eléctrica de sus instalaciones comunes todas aquellas Comunidades de Propietarios constituidas por 25 viviendas como mínimo y tengan contratada una potencia total superior a 100 kW, y que el plazo para realizar esta inspección finaliza en septiembre.

La revisión que se debe de hacer en la instalación eléctrica de la Comunidad de Propietarios consiste en la revisión de las instalaciones de enlace, es decir, instalaciones que unen la caja o cajas generales de protección con las instalaciones interiores o receptoras de cada uno de los propietarios de viviendas.

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Igualmente debe hacerse la revisión da la instalación eléctrica  correspondiente a servicios generales de la Comunidad de Vecinos, tales como alimentación eléctrica de ascensores y cualquier otro tipo de aparato elevador, centrales de calor y frío, grupos de presión, alumbrado de la Comunidad Propietarios,………. El resto de las posibles instalaciones eléctricas de la Comunidad de Propietarios comunes, como pueden ser piscinas, garajes, alumbrado exterior…….están sometida a un régimen de inspección eléctrica especial.

Si tiene dudas sobre el estado de su instalación eléctrica, PachecoAM, puede realizar la revisión del estado de la instalación eléctrica de su Comunidad de Propietarios y subsanar los posibles defectos que pudiera encontrar. Estamos al servicio de las Comunidades de Vecinos

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LA AZOTEA DE LA COMUNIDAD DE VECINOS

MANTENIMIENTO DE LAS AZOTEAS

La azotea, el cerramiento superior de las comunidades de propietarios, ya sea una cubierta planatransitable, no transitable o ajardinada. Dependiendo del tipo de cubierta, y el uso  de la misma, la comunidad de vecinos tendrá que atender una serie de requerimientos que permitirán el buen mantenimiento de la azotea comunitaria.

El mantenimiento de las cubiertas ajardinadas nunca será igual que el de las cubiertas no transitables, pero en todo caso y con independencia del tipo de cubierta, hay una serie de recomendaciones que permitirán mantener la azotea de la comunidad en perfecto estado con lo que se evitaran en gran medida las fastidiosas goteras que suelen afectar a los últimos pisos de la comunidad de propietarios.

Las recomendaciones generales para el mantenimiento de las azoteas son:

Evitar la colocación sobre la cubierta de la azotea elementos tales como antenas parabólicas que pueden perforar la capa impermeabilizante u obstruyan algún desagüe.

No derramar productos químicos agresivos como pueden ser las lejias y disolventes, que pueden afectar a la capa de impermeabilización y de aislamiento.

Las azoteas no son trasteros, evitar almacenar cualquier tipo de material sobre la cubierta y,  en caso que la comunidad de propietarios tenga que colocar cualquier material sobre la cubierta hay que tener en cuenta la carga máxima que la azotea puede soportar.

Limpiar los huecos de ventilación con anterioridad a  una nevada, si esta se puede prever y en épocas de heladas, eliminar el hielo que se forma en los sumideros.

Evitar la acumulación de cualquier tipo de  material (hojas, tierra, musgo…..) que obstruya los desagües.

Limpiar canalones y sumideros dos veces al año.

Revisar anualmente las juntas de dilatación, las cazoletas de desagües y los materiales de acabado de las cubiertas

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PachecoAM, soluciona los problemas de las azoteas de las comunidades de propietarios y ofrece un servicio de mantenimiento no solo de fachadas sino también de cubiertas que evitaran la aparición de daños en cualquiera de los elementos constitutivos de las azoteas.

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